ВЪПРОС: Поради дълго пребиваване и работа в чужбина дадох нотариално пълномощно на мой приятел да отдава под наем апартамента ми в България. Това се случи преди около 6-7 години. До лятото на 2024 г. ми превеждаше редовно по сметка наема, след това каза, че не може да отдаде жилището, защото няма кандидати. Тази година през август се върнах и с изненада заварих в апартамента ми наематели, от които разбрах, че живеят там през последните две години. За първата година имат и подписан договор, който не е продължен. Наемите са плащали на ръка на моя приятел с пълномощното. Не съм разговаряла още с него и той не знае, че съм разбрала как ме мами. Моля за съвет как да постъпя?
ОТГОВОР: На първо място е необходимо да оттеглите пълномощното на основание чл. 38, ал. 2 от ЗЗД. Оттеглянето следва да извършите задължително в нотариална форма. За да има действие оттеглянето спрямо пълномощника, той трябва да бъде изрично уведомен за това. Може да го уведомите лично, но в конкретния случай е препоръчително да му изпратите нотариална покана, с която да съобщите за оттегляне на дадените пълномощия и едновременно с това да поискате да ви предаде получените от него наеми. Препоръчително е също да изпратите и писмено уведомление до наемателите, че сте оттеглили пълномощията и че същият няма правото да ви представлява по повод наемните правоотношения за собствения ви имот.
Ако желаете наемателите да освободят апартамента, трябва да им отправите едномесечно писмено предизвестие за прекратяване на наемните отношения, тъй като е твърде вероятно след изтичането на първата година договорът да е станал безсрочен.
В случай че желаете наемателите да останат, подпишете с тях анекс или нов договор за наем, в който са уговорени условията и начинът на заплащане на наемната цена, като посочите и собствена банкова сметка.
Имате също право да поискате и получите от пълномощника задържаните наеми. Същият е длъжен да ви даде отчет за сключените сделки и да ви предаде всичко, което е получил в изпълнение на възложената от вас поръчка. Препоръчително е да му изпратете нотариална покана, в която да посочите разумен срок, в който да ви заплати всички задържани наеми от 2024 г. до момента. В случай че пълномощникът не изпълни задълженията си към вас и не ви предаде получените от наемателите пари, имате право да предявите съдебен иск срещу него.
Имате възможност също да подадете и жалба до прокуратурата, тъй като е налице умишлено въвеждане в заблуждение, че няма кандидат-наематели, с цел извличане на имотна облага.
Прокуратурата може да образува наказателно производство, което не препятства предявяването на граждански иск. Задължително трябва да осигурите доказателства за гражданското производство. Наемателите в момента са вашите най-важни свидетели, тъй като те могат да установят наличието на договор за наем и размера на наема, също и да посочат лицето, на което реално са заплащали наемите. Поискайте копие от оригиналния договор за наем, който са подписали преди 2 години и разписки за плащания, ако имат такива.
Преди да предприемете тези действия, не е излишно да проведете разговор с пълномощника и да изясните причините за създалата се ситуация, както и да предложите извънсъдебно решение на спора.
Чрез нарочно възражение
Погасяването на задължения по давност
ВЪПРОС: "Топлофикация" търсят от мен пари за парно и топла вода, които не дължа. Получавам през два-три месеца писма със суми, които нарастват от начислени лихви. Сумите са за период преди повече от 10 години, когато не сме били собственици на това жилище. Няколко пъти писах възражения, че има грешка и също и че дългът е погасен по давност - по съвет на адвокат, но няма резултат и в писмата ме заплашват със съдия-изпълнител. Какво трябва да направя?
ОТГОВОР: Задълженията действително са погасени по давност, в случая с изтичането на три години от изискуемоста на всяка от фактурите. Но давността не се прилага чрез възражение до кредитора, а само по съдебен ред чрез изрично възражение при заведен срещу вас иск. Само и единствено позоваването пред съд на изтекла погасителна давност води до отпадането на дълга на това основание и води до невъзможност дружеството кредитор да събере вземанията си по принудителен ред.
Имате също възможност да установите, че не дължите претендираната сума, като предявите отрицателен установителен иск пред съда срещу търговското дружество, легитимиращо се като ваш кредитор. В това производство вие трябва да установите два основни факта - че не сте бил собственик на жилището през периода, за който са начислени задълженията, и второ - че същите са погасени по давност. Имайте предвид, че успешното провеждане на този иск зависи от обстоятелството дали действително твърдение от вас факти съответстват на действителното положение.
Воденето на дело за отпадане на дълга по давност е свързано с разноски за ищеца, които се заплащат при завеждане на делото и се определят на базата размера на сумата, която ще отпадне по давност. При благоприятен изход всички разходи, направени по делото, се възстановяват на ищеца.
По взаимно съгласие
Кой остава в дома след развода
ВЪПРОС: Предстои ми развод, за който сме се разбрали да е по взаимно съгласие и при споделено родителство. Не съм наясно какво се случва с жилището, което е собственост на съпруга ми от преди брака. Аз имам ли право да остана в него с детето, ако не съм собственик?
ОТГОВОР: След като бракоразводното производство е по взаимно съгласие, то следва да представите в съда споразумение, в което сте постигнали съгласие по всички въпроси, включително и по въпроса за ползването на семейното жилище. Няма пречка то да се ползва от вас или от съпруга ви, стига и двамата да сте се съгласили относно този въпрос. Фактът, че вие не сте собственик на жилището, не ви лишава от правото да го ползвате заедно с детето до неговото пълнолетие. Това е валидно и когато производството се води по исков ред. Ако семейното жилище бъде предоставено на вас, бившият ви съпруг има правото да претендира заплащане на обезщетение, равняващо се на част от средната пазарна наемна цена за съответното жилище, тъй като е негов собственик, а след развода по разбираеми причини ще е лишен от правото да ползва своята собствена част от жилището. Или казано по друг начин, ако вие ползвате жилището, ще му дължите наем, особено ако производството е по исков ред. Възможно е наем да не се дължи, ако е налице взаимно съгласие за това.
АБОНИРАЙТЕ СЕ ЗА КАНАЛА НИ В YOUTUBE
Добавете „Телеграф“ сред предпочитаните си източници в Google
адвокат Елена Димитрова-Вълканова
