- Г-н Тошев, как влизането в еврозоната се отрази на пазара на имоти?
- Със сигурност има отражение, но не бих казал, че то е от самото приемане на еврото. По-скоро е свързано с голямата еуфория, която имаше през миналата година преди приемането на единната валута. Тогава пазарът нарасна сериозно и като обем ипотечни кредити – почти 10 милиарда лева се раздадоха, и като ръст на броя сделки.
- Какъв е ръстът на броя кредити?
- Ръстът е от около 18%. Ние видяхме едно доста засилено търсене и бързане да се купи преди приемане на еврото. Очаквано сега пазарът започна да се нормализира. Очаквам тази година да има намаление на броя на изтеглените кредити, както и намаление на сделките с недвижими имоти. Не очаквам да има обаче спад на цените на имотите. По-скоро ще има успокояване на пазара, което е нормален резултат от леко истеричното купуване на имоти през миналата година.
- Защо бързаха хората?
- Хората много се опасяваха, че цените на имотите ще тръгнат нагоре след приемането на еврото. Така се е случило в почти всички страни при смяната на националната им валута. Истината е, че ние имахме няколко години с много сериозен ръст на цените преди приемането на еврото. Още след COVID цените започнаха да отбелязват всяка година двуцифрен ръст. Затова аз лично не очаквам да видим този ръст на цените след приемането на еврото, който се е наблюдавал в доста други страни. По-скоро очаквам, че цените ще се задържат на нивата от миналата година. Това, което виждаме първите месеци, е, че се увеличават хората, които искат да продадат имотите си. Очаквам да има доста оферти, при които ще има намаляване на цената в процеса на преговорите. Купувачите ще бъдат в по-изгодната позиция да договарят по-добра цена от исканата от продавача през тази година.
- Говореше се, че хората са бързали да си извадят парите на светло преди приемането на еврото и затова е бил този бум в покупката на имоти. Доколко има истина в това?
- Определено доста пари от т. нар. сив сектор се „препраха“ през пазара на имоти. Но не бих казал, че тези пари бяха водещите за сделките през миналата година. Приемането на еврото беше една стратегия, обявена преди повече от 4-5 г. И оттогава започна тази тенденция. Тоест последните 4-5 г. всяка година имахме определен процент сделки, които бяха с тази цел – изчистване на неофициален кеш. През миналата година имаше такава вълна на изчистване на такъв кеш, но тя не беше определяща за пазара. Повечето купувачи бяха хора, които имаха нужда от жилище и искаха да купят такова преди влизането в еврозоната и евентуален ръст на цените след това.
Оттук нататък този сив кеш не може да се излива в имотния пазар, защото сделки с левове не могат да се правят.
- Какви са тенденциите през първите два месеца на годината?
- Големият плюс са запазване на ниските лихви на ипотеките. Те ще останат тази година, каквито бяха миналата година. Второ, ще има забавяне на пазара. Виждаме спад на броя сделки спрямо януари-февруари миналата година. И като ипотечни кредити, и като сделки с имоти. Но като обем ипотечните кредити са дори малко повече. Но това идва заради по-високите цени на имотите. Виждаме едни по-спокойни купувачи, увеличаване на продавачите. Виждаме договарянето на отстъпки в сделките. Продавачите, които миналата година не бяха склонни да отстъпват в цената за техните имоти, от началото на годината правят отстъпки между 5 и 10% от исканата от тях цена. Купувачите са много разумни. Не купуват на всяка цена. Те търсят добра локация, високо качество на строителството и добра цена спрямо пазара.
- Казахте, че не очаквате да има спад в цените на имотите. Защо, при положение че броят сделки пада?
- Миналата година видяхме над 200 000 сделки в страната. Това, че очаквам да са с 20% по-малко, не значи, че се случва нещо страшно на пазара. Пазарът ще остане активен, но няма да има тези ръстове, които в повечето случаи не са здравословни. Затова не очаквам корекция на цените на имотите. Очаквам строители, които тепърва започват проекти, заради забавянето на продажбите да коригират цената си в посока надолу. Но това няма да е спад на цената. Защото инвеститорите и строителите последните две години имаха комфорта да продават на зелено на същата цена като готово строителство заради малкото предлагане на готово строителство. В момента обаче се увеличават офертите за готови апартаменти и винаги логиката на пазара е била, че когато купуваш нещо на зелено и чакаш поне две години да се построи, то трябва да е поне 15% по-ниско от цената на готовото. И най-вероятно този баланс ще се случи сега. Но това няма да е спад на цените, а разумна корекция на цените на част от продавачите и инвеститорите.
- Колко е обичайният брой на сделките за пазара?
- Трудно е да се каже, че пазарът трябва да поддържа някакъв брой сделки. Ако видите кризата 2008 г., броят на сделките падна значително. Пазарът започва да се възстановява 2013-2014 г. Така че броят на сделките не е определящ. Те зависят от пазарната ситуация, от нивото на безработицата, развитието на икономиката, състоянието на доходите на населението. Затова няма брой сделки, който да е ок. Със сигурност това, което се случи миналата година, е много над нормалното. Всеки, който се занимава с анализи, знае, че двуцифрени ръстове обикновено не водят до нищо добро. Много големи ръстове обикновено водят след това до тежка криза и голямо забавяне на пазара. За радост сега нямаме такива очаквания. По-скоро очакваме пазарът да се нормализира, търсенето и предлагането да се балансират. Естествено, ако през следващите години се случи предлагането да е по-голямо от търсенето, можем да видим едно по-дългосрочно в годините задържане на цените и един пазар на плато, тоест без ръстове.
- Какво очаквате да се случи с лихвите по ипотеките?
- Това, което виждаме, е, че лихвите остават такива, каквито бяха през миналата година. Очаквам те да продължат да са тези и през тази година, тоест по ипотеките ще останат на ниво между 2,2 и 2,8%. Очаквам, че такива лихви ще се запазят и през следващата година – 2027-а. Така че хората могат да са спокойни. Ние ще продължим да сме с най-ниските лихви в Европа заедно с Малта. В почти всички други държави те са по две на нашите, даже и повече. Очаквам да се появят повече оферти с фиксирани лихви за по-дълги периоди, които също ще са на добри нива. Така че можем да кажем, че по отношение на ипотечните кредити това ще е една добра година откъм лихви и с добри възможности за взимане на изгодни кредити.
- Как ще се отрази вливането на този свеж ресурс в банките, след като 16 млрд. лв. бяха освободени като задължителни резерви след влизане в еврозоната?
- Едно от отраженията е точно това – запазване на ниските лихви. Естествено, банките имат много други инструменти, в които да влагат свободен ресурс, не е задължително всичко да се раздава като кредити. Те не могат и да се поемат от пазара в момента. Със сигурност един от големите плюсове на този ресурс е запазването на ниските лихви за следващата година.
- Какво се търси като жилища и в кои райони на София?
- В момента на пазара са останали хората с по-добри финансови възможности, тъй като цените на имотите, особено в големите градове, отидоха доста нагоре. Хората с по-ниски доходи се изтеглиха от пазара, тъй като не могат да си позволят да купят това, което искат. Те са едни от двигателите на ръста на наемите в големите градове, виждаме, че наемите в последните 2 г. също нараснаха. Ако трябва да дадем един профил на купувача в момента, това са хората със средни и по-високи доходи, които търсят в повечето случаи тристайни имоти в хубавите квартали на големите градове. Не правят компромиси с локация и качество на строителството. Готови са да платят тези по-високи цени, но за нещо, което наистина си заслужава. Това са купувачи, които много добре преценяват възможностите си и не купуват на всяка цена.
- Какви са цените в момента – гледаме, че около 3000 евро на кв. м се движи средната цена в София?
- Можем да кажем такова число за средна цена в София, но в по-крайните квартали на столицата могат да се намерят цени от порядъка на 2000-2400 евро на квадратен метър. В по-хубавите квартали цените са около 3000 евро. А в най-търсените квартали те отиват между 4000-5000 евро на кв. м.
- С какви доходи трябва да разполага едно семейство, за да си позволи да си купи жилище на кредит?
- Нека кажем две неща. Първо е рамката на БНБ, която казва, че не повече от 50% от дохода може да отива за погасяване на кредит. Примерно, ако в едно домакинство месечните доходи са 3000 евро на месец, те не трябва да дават повече от 1500 евро за вноски по кредита. Но нека не забравяме и нашия съвет на кредитните консултанти. Ние казваме, че за да са спокойни хората и да не поемат излишни рискове, разходът не трябва да е повече от 30% от доходите на домакинството. Това означава не повече от 900 евро. Аз приканвам хората да слушат и това, което ние казваме. Те могат да изтеглят кредит с 1500 евро вноска, но с останалите 1500 евро сигурни ли са, че ще могат да покриват всички други разходи на домакинството и да водят един нормален живот? Това, което виждаме в профила на купувачите, е, че се спазва точно това – доходите на домакинствата са над 3000 евро месечно и в повечето случаи те не си позволяват повече от 1000-1300 евро месечна вноска.
- Много често попадаме на обяви за апартаменти в центъра на София за по 700 000 евро. Продължава ли интересът към подобни имоти, които често са в недобре поддържани сгради?
- Истината е, че винаги ще има клиенти за имоти в центъра. Във всички столици тези имоти са най-скъпи. Обикновено има и някои по-крайни квартали, които са се наложили, като за София това са Бояна и Драгалевци. Имотите в центъра винаги имат един определен кръг купувачи, които искат да живеят там. Те могат да си позволят да платят тези цени. И в същото време да поемат част от неудобството да живееш в центъра. В София неудобствата не са малки. Защото има големи проблеми с паркирането. Повечето сгради са много стари и се нуждаят от сериозна реновация. Това няма да се промени и центърът ще продължи да бъде привлекателно място за един определен сегмент от купувачи, за които е много важно да живеят там.
ТОВА Е ТОЙ:
Роден е през 1974 г.
Магистър по информационни управляващи технологии със специалност „Инженерна икономика и мениджмънт“
Около 20 г. се занимава с финансово и кредитно консултиране
Управител на „КредитЦентър“ и оценител на недвижими имоти
София Симеонова
