- Г-н Тошев, БНБ въведе ограничения от 1 октомври за ипотечните кредити: поне 50% от дохода да остава на разположение на кредитополучателя, заемът да е до 30 г., а банковото финансиране да бъде до 85% от стойността на имота. Какви ще са последствията?
- Аз не бих ги нарекъл ограничения, по-скоро това е рамка за ипотечно кредитиране, която БНБ слага и изисква от търговските банки да спазват. Като въпреки това им дава възможност да правят изключения от тази рамка. Тези изключения не трябва да превишават 5% от кредитите, отпуснати през предходното тримесечие. Аз лично не очаквам да има почти никакви промени в кредитирането след въвеждането на тази рамка, тъй като и досега масово банките спазваха подобни ограничения в техните лични рискови параметри. Даже бих казал, че по-голямата част от банките имат и по-затегнати критерии. Примерно извън 10-те големи градове в страната банките финансират до 70-75 процента от стойността на имота. Срокът и досега си беше до 30 г. Само две банки предлагаха до 35-годишен срок, като сега вече те няма да могат да го правят. Съотношението дълг-доход също в голяма част от банките беше 50 на 50. При някои банки можеше да стигне до 60 на 40. Малко по-сериозно е ограничението до 50 процента от дохода да отиват по вноски за кредита и това ще засегне основно хората с по-ниски доходи. Но не очаквам да има голяма промяна, защото точно тези хора сами се изтеглят от пазара заради високите цени на имотите. Когато доходите са ти по-ниски, на тези цени на имотите в момента сделката изглежда рискова. И тези хора предпочетоха да се изтеглят от пазара, да поживеят още под наем и да изчакат по-добри времена за тях да направят стъпката към закупуване на имот с ипотечен кредит. Рамката, която БНБ сложи, е по-скоро превантивна, с цел да предпази в средносрочен план от възможни рискове и банките, и клиентите.
- Може ли да се каже какъв процент от кредитополучателите ще засегнат тези нови условия?
- Аз пак казвам – не очаквам да ги засегне. Дори очаквам октомври, ноември и декември да имаме рекордно тримесечие за отпуснати ипотечни кредити. Пазарът е изключително активен и динамичен. Интересът към покупка на имот продължава да е висок. Лихвите по кредитите остават ниски. Тази рамка не е проблем за хората, които в момента са масово на пазара. Така че аз лично смятам, че няма да се отрази и ще видим най-силното тримесечие през октомври, ноември и декември, с най-голям обем отпуснати ипотечни кредити.
- При това ограничение вноската да е до 50% от дохода какъв трябва да ни е минимум доходът, за да можем да вземем кредит?
- Ние, кредитните консултанти, много години повтаряме, че хората трябва да се опитват не повече от 30% от дохода им да отива за погасяване, и то не само по ипотечен кредит, но и за всичките кредити. Тези до 50% от дохода дават по-голяма рамка на хората, които могат да излязат на пазара. Но ние продължаваме да съветваме хората, въпреки че пазарът позволява те да се кредитират при 50% съотношение дълг-доход, вноските да не са повече от 30% от дохода. Ако гледаме рамката на БНБ, за мен хора с доход над 2000 лева чисто могат да излязат на пазара. Говоря за заплата на един от членовете на семейството. За несемейните - доходи над 3000 лева. За семейните поне 2000 лева на човек, или 4000 лева за домакинството. Това са хората, които могат да излязат на пазара в големите градове. В малките градове, естествено, тези доходи могат да слязат значително, там цените на имотите са доста по-ниски, отколкото в София, Варна, Пловдив, Бургас. Там може и хора с 1500 лева нетен доход да излязат на пазара, ако са несемейни, и семейства с доход общо над 3000 лева също.
- С каква сума трябва да разполагаме, за да кандидатстваме за ипотечен кредит?
- Нека дадем пример с имот за 300 000 лева, това са 150 000 евро. Това е цена за 10-те най-големи града. Ако искате да си закупите такъв имот, трябва да имате 15-те процента самоучастие, или 45 000 лева. Но хората не трябва да забравят, че покупката на имот е скъпо удоволствие и има много свързани разходи – местният данък, нотариалните такси, първоначалните разходи за отпускане на кредит, брокерската комисиона. Грубо, тези разходи са около 8% от стойността на имота. Това на 300 000 лева са още 24 000 лева. Като сложим и самоучастието, това означава, че около 69-70 хиляди лева трябва да имат хората спестени, за да може да се излезе на пазара и да се купи имот за 300 000 лева. Тогава кредитът ще е 255 000 лева. Ако той се изтегли за максималния срок от 30 г., при годишен процент на разходите около 3% вноската ще е около 1080 лева. Което показва, че доходът на теглещия кредита трябва да е минимум 2160 лева нето.
- Има ли случаи хората да теглят потребителски кредит, за да си набавят тези пари, които трябва да имат?
- Има такива случаи, не са много, но ги има. Когато доходът позволява, примерно, ако човекът получава 4000 лева. Вноската за ипотеката му ще е 1100 лева. Ако не му стигат 50 000 лева, вноската по такъв потребителски заем би била 600 лева на месец. Това прави 1700 лева – при заплата 4000 лева това е ОК. Нашият съвет е винаги хората да избягват това, защото, въпреки че доходът позволява, тук вече имаме два кредита, две месечни плащания. Въпреки че този човек е с висок доход, фактът, че не е спестил достатъчно средства, показва, че винаги може да изпадне в риск да не може да обслужва кредитите в бъдеще. Такова финансиране – ипотечен кредит плюс потребителски, в някои банки не е и разрешено. Но в други може да се случи. Това е по-рисково и хората трябва да бъдат внимателни.
- Направихте прогноза, че следващото тримесечие ще има рекорд. Какво очаквате в числово изражение?
- Очаквам, че е много вероятно в следващите три месеца да изтеглим около два милиарда нови ипотечни кредити, тъй като пазарът на недвижими имоти продължава да е изключително активен. Ние виждаме как всяко тримесечие този пазар реализира ръст спрямо предишното. Интересът към покупка на имот продължава да е доста висок. Ниските лихви, които продължават да са в рамките на 2,4 до 2,8%, пък карат хората да са по-смели във вземането на решение за изтегляне на ипотечен кредит. Още повече че виждаме, че доходите нараснаха значително. Виждаме, че средната работна заплата има ръст от 17,3% за последната една година. Безработица почти няма. Дори внасяме работна ръка от много други държави. В един такъв пазар хората са много по-смели във вземането на решение да закупят имот и да ползват ипотечен кредит.
- Какво очаквате да се случи с лихвите? Европейската централна банка обърна политиката и започна да ги сваля…
- При нас няма как да се отрази в посока надолу, защото при нас лихвите не нараснаха. В другите страни нараснаха значително. Виждаме, че в тях лихвите тръгват вече надолу. При нас аз по-скоро очаквам, че лихвите ще се запазят в тези рамки. Даже е вероятно да видим малко увеличение, защото голяма част от банките определят лихвите си по средната стойност на лихвите по депозити. А там вече има кредитни институции с лихви по депозити в рамките на процент до два процента и този индекс се покачи леко. Така че по-скоро ще видим леко повишение на лихвите, но моите очаквания са, че и през следващата година ще останат под 3 процента.
- Как се движат лихвите в другите европейски държави?
- Ние сме със сигурност с едни от най-ниските лихви в Европа в момента. В другите държави е различно. Лихвите зависят не само от регулациите на ЕЦБ, но и от ситуацията на вътрешния пазар. В Румъния например, които бяха с лихви като нашите, отидоха в края на 2022 г. и началото на 2023 г. до 8%. От началото на 2023 г. до момента те плавно вървят надолу и сега са между 5,5 и 6,5%. В Германия пък от 1,17% се качиха на 4-4,5%. В момента и там се обръща тенденцията. В Испания също отидоха на около 4,5%. В Полша отидоха от 4,5-5% на 13%, а сега пак се връщат надолу. Така че във всяка страна, в зависимост от вътрешната ситуация, лихвите се повишиха в различна степен. Но тенденцията вече е обратна и те тръгват отново надолу.
- Ниските лихви у нас привличат ли клиентите от други държави към нашия имотен пазар?
- Имаме такива клиенти. Те не теглят кредити, за да си купят имот в Германия или САЩ например. Те теглят ипотечен кредит у нас, за да си купят имот в България. На този етап законодателството в ЕС не позволява да изтеглиш ипотека от една страна, за да придобиеш имот в друга страна. Но имаме интерес от чужденци. Повечето от тях живеят тук или работят тук. Харесва им страната, смятат пазара на имоти за такъв с добра перспектива. И инвестират в покупка на имот тук. Понеже доходите им са от ЕС, те могат и да изтеглят кредит тук.
- Какъв е типичният профил на кредитополучателя?
- Това са млади семейства на възраст между 30 и 40 г. С добра реализация, с доходи на домакинството над 4000 лева месечно. Хора, които имат добри спестявания, в повечето случаи имат тези 15% и дори повече за самоучастие. Купуват първото си жилище в живота, като избират по-големите градове и по-добрите квартали. Предпочитат тристайно жилище.
- Преди време казахте, че броят на отпуснатите кредити намалява, но сумата се увеличава заради повишение на цените на имотите. Продължава ли тази тенденция?
- Не, тази тенденция вече се обърна и в момента имаме ръст и в двата показателя. Имаме ръст и на обема отпуснати ипотечни кредити, който е малко над 20%, и ръст в броя заеми, който е малко над 10%.
- Какво най-много захранва този пазар?
- Най-много пазарът се захранва от по-високите цени на имотите в големите градове. Повишението на цените на имотите в 10-те най-големи града доведе дотам, че повече хора трябва да посегнат към ипотечно кредитиране. Въпреки това съотношението купени имоти с кеш и с кредит не се е променило толкова значително. 45% от сделките са с кеш и 55% са с кредит. Преди година това съотношение беше 50 на 50. Имаме и ръст в сделките на имоти. Имахме пет поредни тримесечия на спад на броя на сделките с имоти, но и тази тенденция се обърна в началото на тази година. От началото на тази година имаме две поредни, а сега правим трето тримесечие, в което също очаквам да излезе с ръст на броя на сделките.
- Новото строителство ли се търси предимно?
- Не, най-вече се търсят готови апартаменти. Но пък там предлагането е много ниско и заради това хората все по-често купуват ново строителство.
ТОВА Е ТОЙ:
- Роден е през 1974 г.
- Магистър по информационни управляващи технологии със специалност „Инженерна икономика и мениджмънт“
- Повече от 18 г. се занимава с финансово и кредитно консултиране
- Управител на КредитЦентър и оценител на недвижими имоти
София Симеонова
