"През първото полугодие наблюдавахме имотен пазар в столицата, характеризиращ се с много голямо търсене и недостатъчно предлагане. Това обяснява както ускорения растеж на цените, така и забавянето в ръста на продажбите. Проектите ново строителство стартираха по-бавно заради повишаващите се цени на материалите и трудностите с доставките, а тези от тях, които се предлагаха на пазара, осъществяваха активни продажби "на зелено". В допълнение, много от собствениците на имоти се изтеглиха от пазара заради високата инфлация и това допълнително намали предлагането", обобщава Полина Стойкова, изпълнителен директор на "Бългериан Пропертис", цитирана от компанията.
"Същевременно търсенето продължи да бъде подкрепяно от изгодно банково кредитиране и растящи доходи. Лихвените проценти по кредитите продължиха да спадат, а обемът новоотпуснати кредити - да нараства, поддържайки темповете от 2021 г. на растеж с около 40 на сто", допълва Стойкова.
Другите фактори, които влияят върху жилищния пазар, също продължиха да имат положително влияние - безработицата остана на ниски нива - около и под 5 на сто, а доходите продължиха да нарастват - с около 10 на сто средно за страната и 12 на сто за София през първото тримесечие по данни на НСИ.
Войната и инфлацията дадоха допълнителен стимул на търсенето с цел инвестиция в сигурен актив, какъвто са имотите и на пазара се усети недостиг на жилища не само в София, но и във всички райони на страната. Предлагането, което съществуваше на вторичен пазар, дори във ваканционните курорти и в селата, силно намаля и в момента офертите, които излизат на пазара, често се продават за броени дни.
"Всичко това доведе до ускоряващ се ръст на цените, който по данни на Bulgarian Properties достигна 21 на сто в София през второто тримесечие на 2022. Tова представлява най-бързото нарастване от 2008 г. насам", посочва Стойкова.
Обеми продажби
Изчисленията на компанията по данните на Агенцията по вписванията показват, че сделките с имоти в страната през второто тримесечие бележат ръст само с 4,3 на сто спрямо същия период на 2021 г. Това идва на фона на ръстове на обемите с около 30 на сто през 2021 г. и с около 10 на сто през първото тримесечие на 2022 г.
Забавяне на темпа на растеж на обемите сделки има и в София, където е регистриран ръст от едва 0,28 на сто на годишна база след 30-процентно нарастване през 2021 г.
Тези данни отразяват както лекото охлаждане на интереса поради ръста на цените, така и - в много по-значителна степен - основната тенденция, която очертаваме за периода и която считаме за водеща - недостатъчното предлагане, което да отговори на наличното търсене, се посочва в съобщението.
Наблюденията на компанията показват, че през април и май месец се забелязва известен отлив от пазара и временен стрес от растящите цени и общата несигурност, но през месец юни оборотите се връщат на нормалните нива отпреди войната и инфлацията и се забелязва раздвижване на пазара, което ще се отрази в обемите продажби на Агенцията по вписванията на по-късен етап.
Средни цени и предпочитани жилища в София
Средната цена на закупените в София през второто тримесечие апартаменти по данни на компанията е 1425 евро/кв. м при 1345 евро/кв. м през първото тримесечие и 1175 евро/кв. м година по-рано.
Това представлява рекорден ръст от 21 на сто на годишна база – доста над очакваните нива за тази година и стойност, каквато не сме виждали от 2008 г. насам, коментират от компанията. За една година квадратният метър в столицата е поскъпнал с 250 евро, а само през второто тримесечие ръстът е с 80 евро/кв. м.
Най-големите увеличения на цените са регистрирани в края на 2021 г. и през 2022 г., като още от първото тримесечие на 2022 г. растежът се ускори от 10 на сто в края на 2021 г. до 17 на сто през първото тримесечие и 21 на сто през второто.
В края на 2021 г. бяха достигнати цените от пика през 2008 г. и към момента жилищата в София се продават с около 160 евро/кв. м над тези нива.
Средната обща цена на закупените апартаменти през второто тримесечие нараства до 115 400 евро при 108 100 евро през първото тримесечие и 100 500 евро година по-рано.
Делът на закупените двустайни апартаменти нараства до 63 на сто от около 50 на сто през предходни периоди. Това се случва за сметка на намаление на закупените тристайни и четиристайни апартаменти. Обяснението се крие в по-високите цени и по-малките бюджети, които се изискват при покупка на двустаен, както и с големия брой продажби с инвестиционна цел, при които търсенето е основно за двустайни жилища.
Достъпност на жилищата в София
Стойността на коефициента на достъпност на компанията през първото тримесечие на 2022 г. е 1,19. Поради по-бързия растеж на цените на имотите от този на доходите в София, които по данни на НСИ и наши изчисления нарастват с 12 на сто на годишна база, има известно покачване на стойността на коефициента. Това означава намаляваща достъпност на жилищата, коментират от компанията. Въпреки това, тя остава на добри нива спрямо предходни периоди и особено спрямо пика през 2008 г. (3,4), с който период в момента имаме съпоставими цени и ръстове. Тоест в момента за покупката на 1 кв. м жилище в София са нужни около 1,2 средни месечни софийски заплати, докато през 2008 г. са били нужни 3,4 месечни заплати за покупката на същата площ.
Очаквания за жилищния пазар
Перспективите през следващите месеци са темпът на растеж на цените да се забави, тъй като вече се усеща известно разколебаване и охлаждане на интереса на купувачите над определени ценови нива.
Наред с това от компанията отбелязват стабилизирането на цените на материалите и активизирането на продажбите на проекти ново строителство и очакват с балансирането на пазара да се появи по-добро предлагане и на вторичен пазар, тъй като сега според компанията е отличен момент за продажба и все повече собственици осъзнават това.
В следващите месеци ще трябва да следим внимателно измененията на лихвените проценти по кредитите, които макар с очакване за повишение, едва ли ще усетят тази промяна през настоящата година.
Инфлацията явно трудно ще бъде овладяна и при запазващи се ниски лихвени проценти, тя ще продължи да въздейства върху жилищния пазар в положителна посока - поддържайки търсенето на високи нива.
Все повече икономически анализатори прогнозират забавяне на икономическия растеж и навлизане в период на рецесия и тези опасения постепенно изместват фокуса от инфлацията. Ако тези прогнози се окажат верни, неминуемо ще има отражение и върху активността на имотния пазар, коментират от компанията и допълват, че това обаче ще дойде със забавяне в България, защото все още сме в период на растеж. Данните за БВП през първото тримесечие сочат 5 на сто реален растеж на икономиката, а прогнозите са положителният растеж да се запази, макар и с по-бавни темпове. По тази причина от компанията смятат, че жилищният пазар остава с положителни перспективи, поне в краткосрочен план.
