ВЪПРОС: Моля за съдействие и помощ по следния проблем. Аз и семейството ми се грижехме много години за наш съсед - инвалид, който беше изоставен от децата си. Той остави завещание, с което приписа на баща ми имотите си. Човекът почина през есента на миналата година, но от уважение към паметта му не направихме нищо. Наскоро отидохме при нотариус да обяви завещанието, но се оказа, че веднага след като е починал децата му са водили дело за съдебна делба и имотите, които са завещани на нас, са поделени в това дело между наследниците. Това завещание валидно ли е към момента и имаме ли право на тези имоти, които са ни завещани, предвид че завещанието е обявено със закъснение? Какво трябва да направим в този случай?
Завещанието би било валидно, стига да са спазени формалните изисквания за закона относно неговата форма и съдържание. Важно е да се изясни дали се касае за универсално завещателно разпореждане или за завет. В първия случай лицето в чиято полза се е разпоредил собственика, придобива качеството на сънаследник/съсобственик, а във втория е с качеството на кредитор/сингуларен правоприемник. При универсално правоприемство е приложима разпоредба на чл. 75, ал. 2 от Закона за наследството (ЗН) - когато делбата е извършена без участието на някой от сънаследниците, тя е изцяло нищожна. При завет, тази защита е неприложима. И в двете хипотези саморъчното завещание поражда своето правно действие от момента на откриване на наследството — смъртта на завещателя. Обявяването на завещанието има единствено оповестително-удостоверителен характер и осигурява възможност за упражняване на правата, но не е елемент от фактическия състав на самото разпореждане и не отлага във времето момента на придобиване на наследственото право. Липсата на своевременно обявяване не прави завета недействителен, нито лишава заветника от придобитите вещни права.
ЮРИДИЧЕСКА КОНСУЛТАЦИЯ: Наследниците имат право да развалят договор за прехвърляне
Когато завещанието се разпорежда с конкретно определен недвижим имот, то представлява частно завещателно разпореждане (завет), а лицето, в чиято полза е направено, придобива правото на собственост върху имота с обратно действие от момента на откриване на наследството, а не от датата на обявяването на завещанието. Когато завещанието е универсално, с него завещателят се разпорежда с дробна част от имуществото си или с цялото имущество. В този случай получаващият придобива качеството на сънаследник. Тъй като делбеното производство е проведено без участието на заветника, който е съсобственик, съответно и необходим другар в производството, то постановеното решение не формира сила на пресъдено нещо спрямо неучаствалия заветник и не прекратява съсобствеността между действителните сънаследници. При универсално завещание, имате право да предявите нов съдебен иск за делба и в рамките на чиято първа фаза инцидентно следва да се констатира нищожността на предходната делба по чл. 75, ал. 2 ЗН и да се установяви действителната съсобственост. Производството би могло да се усложни, ако междувременно съделителите или някой от тях продаде поделеното имущество.
ЮРИДИЧЕСКА КОНСУЛТАЦИЯ: Как да се защитя срещу пълномощник измамник
При завещан конкретен имот със завет, защитата от която имате право да се ползвате е друга - чрез ревандикационен иск срещу сънаследник, в чийто дял е бил поставен и който фактически владее завещания имот, за признаване правото на собственост и предаване на владението. В случай, че сънаследник или заинтересовано лице опита да противопостави решението по делбата, имате право и на извънреден способ по ГПК - чрез молба за отмяна на решението по делбата в частта относно завещания имот по чл. 303, ал. 1, т. 1 ГПК. Допустимо е да се позовете на новооткрито писмено доказателство от съществено значение – саморъчното завещание, ако същото обективно не е било известно по време на делбения процес.
Какви разходи за поддръжка и управление на входа дължи собственик, който не ползва жилището си?
ВЪПРОС: Собственик съм на апартамент в гр. П, но не живеем там от 03.03.2014 г. , нито имаме квартиранти. Въпреки това плащаме всички разходи за входа /ток, чистачка, асансьор и др. Моля да ни обясните какви са ни задълженията към входа и колко пари трябва да плащаме, след като не живеем там.
Съгласно Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС), задължението за участие в разходите за общите части на сградата възниква по силата на закона за всеки собственик на самостоятелен обект. Дали жилището се обитава не е от значение. Обстоятелството, че не живеете в апартамента от 2014 г. и нямате наематели, не ви освобождава от таксите към етажната собственост, но поставя законови граници относно обема и начина на тяхното начисляване.
Задълженията към входа се разделят на две отделни категории, които се подчиняват на различен правен режим - текущи разходи за поддържане (ток за стълбище, чистачка, асансьор) и разходи за управление (възнаграждения на домоуправителя, касиера)
Общо законово правило е, че текущите разходи се разпределят поравно според броя на собствениците, ползвателите, обитателите и членовете на техните домакинства. За самостоятелен обект, в който се пребивава не повече от 30 дни в рамките на календарната година (включително напълно необитаем имот), законът изрично предвижда разходите за управление и поддържане да се заплащат в размера, определен за един собственик, ползвател или обитател. В този случай следва да ви бъдат начислявани такси за не повече от едно лице. Това е приложимо единствено при изрично решение на Общото събрание - когато метода за разпределение на текущите разходи е според броя на обитателите.
Когато е избран друг метод на формиране на дължимите такси - според идеалните части или поравно на самостоятелен обект, то за всеки апартамент се плаща определена сума, независимо от броя на живеещите в него и независимо дали се обитава.
Законът не предвижда пълно автоматично освобождаване от текущи разходи за необитаеми апартаменти, но дава възможност за пълно или частично освобождаване/опрощаване, ако Общото събрание на входа вземе изрично решение за това.
В конкретния случай, можете да подадете декларация до домоуправителя, в която изрично посочите, че апартаментът е необитаем, няма фактически пребиваващи лица и отсъствието е дълготрайно. Това е основание да не се начислява такси за повече от един обитател. Ако до момента са ви начислявани текущи такси за поддържане за повече лица, имате правно основание да поискате преизчисляване на текущите разходи за управление и поддържане до размера за едно лице.
Как да реша спор със съседите?
ВЪПРОС: От близо половин година имаме проблем със съседите над нас. В апартамента им има теч, който се просмуква в кухнята ни и по тавана и стените има плесен. Те знаят за проблема, но отказват да отстранят теча. Какво мога да направя?
Решаването на подобни спорове по съдебен ред е възможно, но не е препоръчително. Междусъседските спорове е най-добре да се решават извънсъдебно чрез взаимни отстъпки или чрез метода на медиацията с цел да се запазят добрите взаимоотношения. Отнасянето на спора пред съда води до влошаването на тези взаимоотношения или най-малкото ги усложнява. Съветът ми е да потърсите извънсъдебен способ за споразумение. Отделно от това имате право да защитите интереса си чрез съдебно дело за непозволено увреждане, в което можете да претендирате заплащане на претърпените имуществени вреди, като ваша е тежестта да ги докажете по основание и размер. Размерът на обезщетението, което евентуално ще получите не може да бъде прогнозиран, същият се определя от съда в зависимост от реално претърпените вреди, които успеете да докажете.
адвокат Елена Димитрова-Вълканова
