Ц ената на имот с учредено право на ползване може да бъде свалена с до 70% от реалната при договаряне на продажбата му. Колко ще е отстъпката обаче за жилище в комплект с баба или дядо е трудно да се каже. Ако е с цел инвестиция, купувачът може да поиска и 60-70% отстъпка от реалната пазарна стойност. Това коментира Добромир Ганев от Национално сдружение „Недвижими имоти“. Причината е, че у нас официална статистика за цените при сделките с имоти няма и е трудно да се открои тенденция колко струват тези с тежести като правото на ползване.
В момента пазарът на имоти се доминира от силно търсене, особено в по-големите градове и слабо предлагане. Това е шанс такива жилища да намерят нови собственици на изгодна цена, а с парите от продажбата да се покрият някакви задължения от страна на старите собственици, коментираха експерти. Една от офертите е за апартамент в София, който се продава за 200 000 евро. Обявата е пусната, но върху него има тежест от майката на собственика, която има учредено право на ползване, което е вписано и в нотариалния акт. При оглед на имота от кандидат-купувач това е било споменато между другото, без да се конкретизират бъдещи действия за отказ от това право. В случай че се стигне до сделка, цената може да падне до 60 000 евро. Такива сделки обаче не се финансират с ипотечен заем, обясни Добромир Ганев.
Тежест
Адвокат Антоний Димитров, който се занимава с имотни сделки, каза пред „Телеграф“, че правото на ползване е вещна тежест, която може да бъде ограничена със срок, но може и да се учреди пожизнено. Това право се учредява с нотариален акт, подлежи на вписване в Имотния регистър, поради което при сключване на сделка за придобиване на имот следва купувачът много подробно да се осведоми чрез справка в имотен регистър относно липсата или наличието на вещни тежести.
Възможности
Ако се придобие имот, върху който е учредено вещно право на ползване пожизнено и купувачът не се е осведомил за това право, няма как да бъде развалена сделката, тя е действителна. Купувачът тогава е т.нар. гол собственик, което означава, че същият не може да отдава имота под наем, не може да живее в него и по никакъв друг начин не може да извлича ползите от този имот. Единственото, което остава за купувача като възможност, е да се разпореди с имота – да го продаде, дари и прочие, но само ако намери друго лице, което би било съгласно да придобие подобен обременен с тежести имот.
Ограничения
Банките отказват да отпускат ипотечни кредити за придобиване на подобни имоти, върху които са учредени вещни тежести, вкл. вещно право на ползване. Така, ако имате намерение да придобиете подобен имот, трябва още преди сключването на договора за продажба, а най-добре към момента, когато подавате документи за предварително одобрение за кредит, да извърши т.нар. отказ от вещно право на ползване, съветва адвокат Димитров. Този отказ се извършва при нотариус и подлежи на вписване в Имотния регистър.
Ако обаче лицето, което има право на ползване, смята да се откаже от него, но ще го направи при наличие на купувач, има вероятност да не го прави предварително, защото очаква от собственика някакви пари, обясни Добромир Ганев. Такава сделка е рискова и опасна и трябва да се отрази в цената.
Иск в съда ви оставя без апартамент
При намерение да придобиете недвижим имот следва да извършите освен справка в имотен регистър по партидата на продавача и на самия имот за вписани ипотеки, възбрани, вещно право на ползване и други вещни тежести. Също така трябва да се провери и в съответния районен съд по местоположението на имота за това дали са налице някакви съдебни производства с предмет въпросния имот. По принцип исковите молби по въпроси, свързани с вещни права върху недвижими имоти, подлежат на вписване в Имотен регистър, но това вписване е техническа дейност, която често пъти отнема известно време. Ако купувачът впише своя нотариален акт след вписване на исковите молби, касаещи въпросния имот, при дело може да се установи, че продавачът например не е бил собственик на имота, то и купувачът няма да го придобие поради известния принцип в правото, че „Никой не може да прехвърли права, които сам не притежава“.
Прехвърлянето с дарение може да се оспори
Друг проблем, който би могъл да се появи при имотните сделки, е при т. нар. запазена част от наследството. Представете си, че купувате недвижим имот, който е бил дарен от починал на вашия продавач. Покойният дарител обаче освен вашия продавач има и други наследници от редове, изрично посочени в Закона за наследството, които имат право на запазена част. В подобни хипотези другият наследник може да предяви иск в съда и да поиска възстановяване на запазена част, като в резултат от това производство може да се окаже, че има права върху въпросния имот. Важно е да се знае, че запазената част от наследството може да бъде накърнена само с т.нар. безвъзмездни разпоредителни действия – дарение или завещание. В някои случаи това може да стане и при продажба, ако самата продажба обаче се установи, че прикрива дарение, т.е. е симулативна.
Елена Иванова
