- Г-н Марчев, кои от промените в Закона за етажната собственост се оказаха положителни и подобриха управлението и какви нови проблеми се появиха?
- Етажната собственост е тема, която засяга около 65-70% от българите, това са хората, които живеят в многофамилни жилищни сгради. Нашият блок е като нашата държава – трябва хората да са активни, да ходят на събранията, да изказват мнения и да гласуват, за да се вземат решения и да се правят поддръжки и подобрения. Иначе идва разруха. През 2023 година се приеха важни промени в Закона за управление на етажната собственост, които имаха за цел да осигурят по-добър контрол върху управлението и поддръжката на общите части, да отворят възможности към енергийната ефективност. Задължителното присъствие на общото събрание е такава промяна. Ако си пасивен и си отишъл „за гъби“ в деня на събранието, нямаш право после да се оплакваш от приетите решения или липсата на такива. От друга страна, промените породиха нови административни и социални предизвикателства – задължителната регистрация на етажната собственост в централен регистър, санкции при неизпълнение на решенията на общото събрание, неясноти или практически усложнения при т.нар. „смесено събрание“.
- Какво значи „смесено събрание“?
- Даде се възможност за провеждане на онлайн събрание – в смесен режим, т.е. едни собственици присъстват, а други се включват дистанционно с приложение през телефона. Това звучи лесно и удобно, но на практика се появиха трудности - първо от технически характер – каква точно платформа да се ползва, как да се осигури интернет за всички във входа, как да се даде думата на съседите, които се включват по телефона, а събранието вече се е превърнало в говорилня, или пък как да се удостовери самоличността на съсед, когото не познаваме. Често поканата да си покаже нотариалния акт и личната карта пред камерата на телефона буди комични реакции. Прие се и форма на дистанционно гласуване с декларация, но за момента не се забелязва практическа полза, защото е за много ограничен кръг от решения и цялата процедура става сложна и формална. Като цяло промените в закона са положителни и бяха много необходими, особено в приходната част на бюджета на сградата.
- Какви са проблемите в сградите етажна собственост?
- В България има голям проблем с празните апартаменти, които стигат до 30% в големите градове, а в някои областни центрове - до над 40% (Видин, Враца, Ловеч, Кюстендил). Затова се въведе задължение при празен апартамент да се плаща такса в размер като за един обитател. Това е правилно решение, защото в цял свят е така – имаш собственост, длъжен си да си я поддържаш и да си плащаш за нея, включително и за общите части, от които всеки собственик притежава идеална част – притежаваш си твоя 1% от покрива, от мазето, дограмите и т.н. Всички заедно притежавате вашите общи части и няма как да се допуска покривът да е продънен или да падат парчета прозорци поради липса на пари в касата. Някои хора се сърдят, че трябва да дължат тези такси. Но не осъзнават, че ако не се поддържа сградата, след няколко десетилетия тя ще е в руини и ще струва стотици хиляди по-скъпо да се ремонтира. Легализираха се различни начини за определяне на вноските: поравно на обитателите, поравно на броя апартаменти или съобразно идеалните части, което е най-справедливият начин за обезпечаване на разходите. Промениха се някои кворуми и мнозинства, за да се приемат по-лесно решения от общото събрание и да не е блокирана работата по сградата. Планиран е централен регистър на етажните собствености, който заедно с регистъра на дружествата за професионално управление ще създаде повече прозрачност. Ако искаш да купиш апартамент, ще можеш да получиш информация какви са таксите и какви решения са приети, какви са правилата за вътрешния ред и др. Необходими са още промени, които да осигурят добра и перспективна поддръжка на сградите, гаранция за тяхната сигурност и дълговечност, а и по-комфортни и красиви градове.
- Дайте примери.
- Много недобри практики продължават. Често по-гласовитият собственик, който е малцинство, надвиква мнозинството и саботира изпълнението на решения на събранията. За съжаление това е проблем на народопсихологията. Обикновено на хората не им се занимава с емоционално нестабилни съседи и просто напускат събранието или вдигат рамене. Важно е домоуправителят да си тежи на мястото и да възстановява реда – както на събранието, така и при поддръжки, ремонти, почиствания, освежаване и т.н. Ако е фирма – професионален домоуправител, тя работи по процедура и няма как да влезе в личен конфликт, което е едно от предимствата на такъв тип управление. Бих посъветвал собствениците да не оставят единични съседи да осуетяват решенията на общото събрание само защото им гласуват такса за ремонт и са винаги против всичко. Практиката познава осуетени санирания на големи сгради само заради един-двама вечно мрънкащи собственици. Решението на общото събрание е задължително за всички – дори и за тези, които са гласували против, дори и за нови собственици, които не са присъствали на събранието.
- Как да се справим при подобни ситуации?
- Законът предвижда процедура за завеждане на иск пред съответния Районен съд и за принудително изпълнение, защото е незаконно да не се изпълнява решението на общото събрание. Това е стандартна процедура, която дава бързи резултати. Неплащането на вноски също е неизпълнение на решението на общото събрание. Други незаконни практики са непредоставяне на отчети от несменяемите домоуправители. Трябва да се направи ревизия и ако се установят липси, собствениците да си потърсят правата. Незаконно е да се премахват носещи елементи от конструкцията на сградата, което може да създаде опасност. Сградите са част от обществената среда и в тях освен незаконни практики понякога има нещастни случаи, извършват се и престъпления. Имали сме много случаи на починали сами хора, които нямат близки, и чак след седмици някой съсед подава сигнал. Следва разбиване на входна врата, полиция, линейка. Колеги са намирали изхвърлени огнестрелни оръжия и патрони за тях в чували със строителни отпадъци в мазето. Рецидивист убиец е заплашвал чистачката в гаражите с хладно оръжие. Самоубиец скочи от покрива на висок блок. В някои апартаменти е имало сводничество и проституция, а съседите са смущавани от денонощните шумове от тази дейност, докато не се предприеха мерки от общото събрание. Имаше случай с мутри с джипове, които си устройват парти с наркотици и викат полиция срещу халюциниран от тях наемен убиец, дошъл да ги похити, който се оказва, че е портиерът и е дошъл да им прави забележки за шумната музика. Или пък се установява, че апартамент е преоборудван в нарколаборатория и след сигнал от фирмата домоуправител в 5 часа сутринта спецчасти нахлуват с немски овчарки и извеждат пласьорите по пижами и с качулки. Изобщо етажната собственост е един много пъстър разрез от тъканта на общество, в която ние сме заедно и имаме необходимост да си сътрудничим – и живеещите с професионалния управител, и с общината и инспектората, и с полицията, а понякога и със съда, за да може микрообществото в блока да живее нормално.
- Има ли погасителна давност за длъжниците на етажната собственост?
- Във всяка сграда има поне по няколко собственици, които все гледат да минат метър и да не платят вноската. Събирането на таксите е работа на добрия управител или касиер, ако е голям блокът, има и касиер. Ако е фирма, винаги съвместява и двете функции. Важно е да се търси контакт с лицето, да се пишат бележки и съобщения, да му се звъни по телефона. Може да е финансово затруднен и да има реална причина, в този случай може да се изчака, да плаща на части или дори общото събрание да му намали вноската или изцяло да му я опрости, което на практика се случва рядко. Ако обаче проблемът е, че просто е решил, че няма да плати, защото няма какво да му се направи – не е така.
Първо, може да му се вмени административнонаказателна отговорност чрез констативен протокол и наказателно постановление за глоба, което се издава от кмета на общината. Процедурата е трудна за изпълнение и трябва да има адвокат или юрисконсулт, който да приготви документите. Всяка фирма домоуправител си има назначен юрист или договор с кантора. Ако в блока има юрист, може и той да помогне. Отделно могат да се приложат други мерки – спиране на чипа за асансьора е много ефективна мярка, ако лицето живее на висок етаж. Не може да не си плащаш таксата, а да ползваш. Това е законна мярка, защото не му ограничава ползването на апартамента, но трябва да катери стълбите всеки път. Разбира се, ако се натрупа по-голяма сума на дълга, може да се образува гражданско дело срещу длъжника, като ще бъде осъден да си плати заедно с лихвата и разноските по делото, които никак не са малко, често пъти превишават сумата на задължението към касата. Въпросът за давността е интересен – има различни давностни срокове. Някои задължения се погасяват с тригодишна давност, други с петгодишна. Не е вярно, че няма погасителна давност, но докато тече делото в съда, давността спира. Т.е. и повече от пет години да минат, докато излезе съдебното решение, дългът не се е погасил, дори и почти се е удвоил заради законната лихва за забава.
- В какви случаи общото събрание може да изгони собственик от жилищна сграда?
- За съжаление през последните години зачестяват случаите на проблемни съседи, които действително пречат на нормалното и спокойно обитаване. Най-честите случаи, които стават основание за изгонване чрез съдебна процедура, са хроничен шумов терор – било чрез музика, скандали или целенасочено блъскане по стените, за да се предизвикват съседите, агресия и заплахи към съседи, особено от емоционално нестабилни граждани, лица със зависимости или досиета в полицията, системно неплащане на вноски и саботиране на решенията, нарушаване на хигиената и безопасността – клошарски начин на живот, складиране на боклуци, предизвикване на пожари и наводнения, отглеждане на прекалено много котки или кучета или пък опасни животни – например змии и тарантули, които често излизат от терариумите си. Процедурата е тежка, задължително трябва адвокат или правоспособен юрист, който да консултира и обезпечи документалната част. След като Районният съд се произнесе, нарушителят трябва напусне жилището за период до 3 години. При тези дела не се проверява дали лицето има къде да живее – това е санкция за неспазване на добрите нрави, морала и правилата за вътрешен ред.
- Как домакинствата да си изберат добър домоуправител?
- В старата редакция на закона всяка община поддържаше база данни с етажните собствености и техните домоуправители. Това е важна връзка между общината и домоуправителя, защото в случай на крайна необходимост може да се реагира. Общината, както и полицията, имат право на достъп до информацията от книгата на собствениците. С новата редакция на закона ще има централизирана система към МРРБ и всяка община ще подава информацията в регистъра. Част от информацията в него ще бъде с публичен характер. Много е важно да се съобрази първо каква е сградата, от какви грижи има нужда – стара ли е, нова ли е, има ли специфични инсталации или по-сериозни проблеми за решаване. Да се направи план за управление и да се съставят критерии за съответния управител. Може да е собственик, който има познания, време и афинитет към сградата. Това винаги е най-добрата опция, защото един грижовен домоуправител може да направи чудеса с блока. Ако обаче няма такъв, е по-добре да се наеме фирма, отколкото да се повери на случаен принцип на собственик, който няма да влага време и усилия. Ако се премине към избор на фирма, трябва да се поискат оферти от няколко компании на база на заложените критерии и да се сравнят предложенията. Съветвам да не се избира по цена, а да се проверява какъв обем от услуги се предлага, какви са условията на договора, как може да се прекрати, има ли застраховка и препоръки от други клиенти.
Това е той:
- Завършва Юридическия факултет на СУ „Св. Климент Охридски“, специалност „Право“
- Магистър по фирмено управление от Икономическия факултет
- От 2015 г. е адвокат в Софийската адвокатска колегия и консултант в КОС България – дружество за управление и поддръжка на сгради и комплекси
- От 2017 г. е партньор в адвокатска кантора „Вакарелова и партньори“
- Председател е на АДУЕС – Асоциация на дружествата, управляващи етажна собственост
Таня Киркова
