Е сента е времето, когато арендаторите заплащат рента на собствениците на земеделските земи.
Има много случаи хора, които от години живеят в града, да са наследили ниви от своите родители, които пък са ги наследили от техните. Градските хора нямат време да се занимават със земеделие и основните въпроси, които стоят пред тях е, какво да правят със собствеността си. Основните варианти са два – да продадат земята, която така или иначе не обработват, или да я дадат под аренда и по този начин да си докарват допълнителен доход. Често обаче се сблъскваме с един проблем – нивите по наследство да имат вече множество собственици, които при това обикновено с времето се увеличават. Понякога, макар и да са роднини, съсобствениците не поддържат никаква връзка помежду си. Някои пък изобщо не искат да се занимават с дядовите ниви. И понеже общо решение трудно може да се вземе, земята стои така, без да носи някакъв доход на своите собственици. Понякога хората все пак успяват да намерят общо решение и да дадат земята под аренда, но често те не са достатъчно запознати със своите права, например кога ще получат рентата и в какъв срок могат да си я търсят, ако тя не им е била изплатена.
Въпроси
„Телеграф“ се обърна към Министерството на земеделието, което да разясни правната страна на няколко основни въпроси, които могат да вълнуват много хора с наследствена земя.
На първо място трябва да се знае, че изплащането на арендното плащане следва да се извърши в договорения срок, който обикновено е в края на стопанската година, както и в договорения вид – пари и/или в земеделски продукти (чл. 8 от Закон за арендата в земеделието), обясняват от аграрното министерство.
Ако не е уговорено друго, арендното плащане се дължи в първия работен ден след изтичането на стопанската година. Ако арендното плащане е определено за по-кратки периоди, то се дължи в първия работен ден след изтичане на съответния период.
Стопанска година е времето от 1 октомври на текущата година до 1 октомври на следващата година.
Давност
Неплатена рента може да се търси в тригодишен срок. Това е така, защото в разпоредбата на чл. 111, буква в) от Закона за задълженията и договорите е определен тригодишен давностен срок за вземания за наеми, лихви и други периодични плащания.
Ред
Редът за сключване на договор за аренда е регламентиран в чл. 3 от Закона за арендата в земеделието. Възможно е само един от съсобствениците да сключи договор за аренда, ако той притежава повече от 50 на сто идеални части от имота. Ако няма такъв дял, той трябва да бъде упълномощен от други съсобственици, така че всички заедно да притежават повече от 50 идеални част от имота. Упълномощаването трябва да бъде с нотариално заверено изрично пълномощно.
Договорите за аренда, както и споразуменията за тяхното изменение или прекратяване се сключват в писмена форма с нотариално удостоверяване на подписите на страните, вписват се в службата по вписванията и се регистрират в съответната общинска служба по земеделие.
Статут
Съсобствеността е институт, при който всеки от съсобствениците има свой дял (идеална част) от общото право на собственост, а не директно от вещта. Този дял определя обема на правомощията на всеки от съсобствениците във вътрешните им отношения, вкл. по отношение на използването и управлението на общата вещ, обясняват юристи.
Ако договорът е сключен с един съсобственик, който е надлежно упълномощен от другите, с които заедно притежават повече от 50 на сто идеални части на имота, то той получава цялата рента. Останалите съсобственици имат право да получат такава част от рентата, която съответства на техния дял. Тези отношения са уредени съгласно чл. 30, ал. 3 от Закона за собствеността. Текстът гласи, че всеки съсобственик има право да получи такава част от ползите от общата вещ, която съответства на неговия дял в съсобствеността.
Отношения
Възникналото въз основа на сключения договор за аренда облигационно правоотношение е само между съсобственика, сключил договора, и арендатора. В защита на интересите на останалите съсобственици, които не са страни по договора, приложение намира разпоредбата на чл. 30, ал. 3 от Закона за собствеността, при условията на която следва да бъдат уредени възникналите спорове.
Съгласно разпоредбата на чл. 31, ал. 1 от Закона за собствеността, всеки съсобственик може да си служи с общата вещ/имот съобразно нейното предназначение и по начин, който да не пречи на другите съсобственици да си служат според правата им. Регламентиран е и способ за уреждане на отношенията между съсобствениците, когато един или няколко от тях са лишени от възможността да ползват общата вещ/имот, поради това, че само някой или някои от тях използват лично вещта или имота.
Обезщетение
Задължението за заплащане на обезщетение произтича от разпоредбата на чл. 31, ал. 2 от Закона за собствеността, съгласно която, когато общата вещ се използва лично само от някои от съсобствениците, те дължат обезщетение на останалите за ползата, от която са лишени. Следователно всеки съсобственик, който е лишен от възможността да си служи с общия имот, когато същият се употребява лично само от един или няколко от останалите съсобственици, има възможност да защити правата си чрез предявяване на осъдителен иск по чл. 31, ал. 2 от Закона за собствеността.
София Симеонова
