С къпата енергия и продължаващата пандемия носят рискове от забавяне на бизнесактивността в сектора на промишлените имоти у нас. След първоначалната стагнация е започнало преструктуриране на нуждите на наемателите. Засегнатите бизнеси са се свили, а тези от тях, които получиха тласък от пандемията, като логистични компании и интернет магазини, са увеличили значително наемните площи, сочат данни на платформата БГСклад за пазара у нас през миналата година, цитирани от Investor.bg.
Скъпата енергия и продължаващата пандемия носят рискове от забавяне на бизнесактивността в сектора на промишлените имоти у нас. След първоначалната стагнация е започнало преструктуриране на нуждите на наемателите. Засегнатите бизнеси са се свили, а тези от тях, които получиха тласък от пандемията, като логистични компании и интернет магазини, са увеличили значително наемните площи, сочат данни на платформата БГСклад за пазара у нас през миналата година, цитирани от Investor.bg.
През 2022 г. секторът на индустриалните имоти ще бъде изправен пред предизвикателството на повишаващите се цени на енергията. Консултанти на платформата
очакват спад на производството заради по-високите цени на енергоизточниците,
а заради усложненото планиране на разходите инвестициите в започването или разширяване на производства все по-често се отлагат за средата на 2022 г. Ускоряването на инфлацията също прави инвеститорите по-предпазливи.
През първата половина на миналата годината търсенето и сделките при наемите на индустриални имоти в страната са били съсредоточени в диапазона от 200 до 500 кв. м, а през втората половина той се е разширил до между 400-800 кв. м. Търсенето и сделките на обекти с площ над 1000 кв. м е било малко, а наемателите са правили заявки предимно с проучвателна цел, за да прецизират дали условията към момента са по-добри, за да опитат да влияят за понижаване на цените при преговори с наемодателите, коментира Симеон Митев, създател и собственик на специализираната платформа за индустриални имоти.
„Реализираните сделки бяха основно за обекти клас Б
за прилични помещения с добра локация. Професионално изградените складове клас А на добра логистична позиция в различни градове от София и Пловдив обаче запазиха цените си“, отбелязва Митев. Наемите в страната миналата година са варирали между 2 и 3,5 евро на кв. м, а за София нивата са достигнали между 2,5 и 4 евро на кв. м. При покупко-продажбите интересът е бил насочен предимно към обезценени имоти, които са започнали да излизат на пазара.
През 2021 г. 85% от изградените индустриални имоти са били по поръчка на инвеститори, а останалите - за спекулативни активи с цел отдаване под наем. Много от инвеститорите обаче от са замразили проектите си. Прогнозите са пазарът тази година ще се запази на същите нива за обекти с площ в средния диапазон, но се очаква динамика при по-големите проекти клас А.
На пазара
в София е имало нарастване на търсенето и слабо предлагане
на имоти за продажба. Според имотните брокери най-голямото им притеснение, което ограничава плановете на инвеститорите, е липсата на работна ръка. Приоритет в столицата имат имотите в близост до развит градски транспорт, но предлагането е много слабо, а цените са двойно по-високи. Забелязва се ръст в търсенето на производствени помещения за сметка на чисто складовите. Има заявен интерес към цехове от западноевропейски компании.
Сред вероятните причини за повишаването на интереса към покупка на производствено-логистични площи през миналата година са намаляващите лихви по ипотеките и по депозитите. В същото време, предвид високите цени на строителните материали и най-вече на металите, готовите производствено-складови сгради стават по-рентабилни от построяването на нови. Затова голяма част от продавачите завишиха продажните цени или предпочетоха опцията отдаване под наем. Най-търсените за покупка индустриални площи през 2021 г са били съсредоточени в сегмента от 500 до 1000 кв. м, като най-предпочитани остават южните и източните райони на София.
В столицата сделките за наеми са се реализирали в диапазон от 300 до 3000 кв. м, а от последното тримесечие на миналата година се наблюдава търсене на по-големи складове. Очакванията са тенденцията да се запази и през 2022 г. Отчита се и стабилен ръст на сделките за наем с над 20% спрямо 2020 г. Това доведе до спад на предлаганото и в момента търсенето в основния сегмент индустриални имоти от 200 до 500 кв. м е по-голямо от предлагането.
През 2021 г. пазарът
в Пловдив е бил съсредоточен в сделките за терени и изградени бази.
Площите са варирали между 1000 и 10 хил. кв. м в индустриалните квартали и в периферните индустриални зони. В същото време наемният пазар в града е бил сравнително слаб през миналата година в сравнение с 2020 г. заради приоритетното търсене за купуване на имот. Собствениците на обекти за продажба в Пловдив обаче са повишили цените до нереално високи нива, увлечени от поскъпването на жилищното строителство. Те са се оказали непосилни за пазара. Това наред със задаващата се криза с цените на тока и газа, стимулира отдръпване на инвеститорите през новата година и охлаждане на пазара, но това ще балансира цените, прогнозират брокерите под тепетата.
Продажбите на търговски обекти, складови площи и строителни терени
във Варна са се реализирали основно през второто и третото тримесечие
на 2021 г., а в началото и в края на годината общият брой на започнатите сделки е бил значително по-малък. След пика на кризата през зимата на 2020 г. в момента отново промишленият сектор е най-потърпевш, но този път от повишаващите се цени на енергията, констатират имотните брокери в морската столица. Инфлацията обаче е направила някои от надценените до момента бизнес имоти реално продаваеми и интерес към разглеждане на оферти не липсва. Изчерпването на градските строителни терени е върнало интереса на инвеститорите към сделки в периферни стопански землища в западна посока, предимно отдалечени на не-повече от 10 минути път от Варна. Наемният пазар на складови и промишлени площи в града е останал стабилен през миналата година, но ускоряването на инфлацията е накарало част от търговците да оптимизират заеманите площи. Не са единични случаите на закриване или редуциране на регионални представителства и дистрибуторски складове и магазини от търговци от Централна и Западна България. През последното тримесечие на 2021 г. са били освободени редица складове с отлични параметри в търсения формат от 300 до 500 кв. м. Очаква се през зимата площите да се реализират с наематели предимно от варненския регион.
В сегмента през миналата година
в Бургас сделките са били основно след първото тримесечие.
Наемателите са предпазливи, а активността им е ниска. При наемодателите има повишено предлагане, защото някои от тях са затворили бизнеса си временно или постоянно. В града са построени няколко нови обекта с площ от 400 до 800 кв. м, но няма предлагане на малки складове от 100 до 200 кв. м. Въпреки намалялото търсене през миналата година обаче брокерите в Бургас са оптимисти за 2022-ра. Те очакват все по-голямо предлагане на индустриални имоти в социалните мрежи.
През миналата година
в Стара Загора са се търсили новопостроени складове.
Купувачите са били два вида - инвеститори с цел отдаване под наем или за собствено ползване. Цените там варират от 480 до 580 евро на кв. м в зависимост от местоположението, комуникациите и други критерии. Интересът на наемателите е бил предимно към по-малки складови помещения с площ от 100 до 200 кв. м, като задължително условие е било те да разполагат с офис част или малък шоурум. Цената на новите складови помещения под наем в Стара Загора е между 2 и 3 евро на кв. м. Търсенето на складове под наем е от големи български или чуждестранни компании. Според брокерите в града, пандемията е повлияла положително на търсенето на промишлени помещения ново строителство, защото е довела до поскъпване на жилищата с 10%. Това е накарало хората, искащи да защитят парите си от инфлацията, да се пренасочат към индустриални имоти с площ около 200 кв. м. Те очакват през 2022 г. пазарът на индустриални имоти в Стара Загора да е в условията на преобладаваща несигурност. Развитието на индустриална зона „Загоре“ обаче провокира търсенето на промишлени площи в периферията на града.
На пазара на индустриални площи
във Велико Търново се търсят основно празни терени
между 1000 и 2000 кв. м или граничещи със собствени, с цел окрупняване, реорганизация и повишаване на производителността. Цените продължават да растат, като към момента варират между 70 и 100 евро за кв. м. В последно време в района се отчита засилен инвеститорски интерес към закупуване на окрупнени парцели за изграждане на фотоволтаични паркове с мощности над 1 мегават. На наемния пазар на складови площи цените се запазват заради липса на нови или на свободни стари обекти, като варират между 3 и 4 евро на кв. м без ДДС. Търсят се за наемане предимно компактни търговски складове.
Още от пролетта на миналата година
в Русе до реални сделки се е стигало много рядко.
В същото време изгодните кредити, предлагани от банките са стимулирали търсенето и то отбеляза много голям ръст. Въпреки това предлагането на индустриални имоти е на цени, които значително превишават възможностите на купувачите. Освен това в последните години в Русе почти липсват инвестиции в ново строителство на индустриални имоти. Значително се е увеличило търсенето на складове над 5000 кв. м. Интересът на предприемачите в града е свързан повече с наемане, отколкото с покупка.
През 2021 г.
за Видин и региона няма нито едно запитване за продажби.
Приоритетно е наемането на помещения, отчитат местни брокери. На наемния пазар засилено търсене има на складове с рампа с обособени санитарни възли и лесен достъп на тежкотоварни автомобили. Такива обекти обаче почти липсват, а ако ги има, са заети от зърнопроизводители или от куриерски фирми. Близостта на града до моста Видин-Калафат е определяща за този интерес, казват консултантите. Фирмите се интересуват от складове за съхранение на суровини от различен вид, като основните им изисквания са за големи площи над 500 кв. м.
Монитор
