ВЪПРОС: Проблемът е свързан с продажба на търговски обект - магазин, който беше собственост на чичо ми. Той няма деца и негови наследници сме аз и брат ми. Чичо ми даваше магазина си под наем, но през последните години разви доста тежка деменция до степен, че забравя къде живее. Ние се грижим за него изцяло, наемът се плаща на нас. Разбрахме, че е продал магазина на наемателя преди около две години, а той продължава да плаща наем, от което съдим, че се касае за измама. Чичо ми казва, че нищо не е продавал, но така или иначе има издаден нотариален акт на името на наемателя. Минали са две години, можем ли да направим нещо, за да си върнем имота, и какво трябва да направим?
ОТГОВОР: Така поставеният въпрос изисква да уточним на първо място, че вие нямате никакви права към момента, тъй като все още нямате качеството на наследници, съответно не можете да предприемете никакви правни действия. Вашият родственик е жив и единствено той може да оспори договора за покупко-продажба. В случая е от значение дали продавачът е бил дееспособен или не към момента на изповядване на сделката, както и дали е могъл да разбира действията си и последиците от тях, когато е подписал договор за продажба.
От значение е също и дали има доказателства, които да установят неговата недееспособност, дали е бил диагностициран с деменция и налични ли са доказателства за това.
Способите за защита са разписани в Закона за задълженията и договорите. Предвид данните, които предоставяте, вероятно се касае за договор, подлежащ на унищожаване по съдебен ред на основание чл. 31 от ЗЗД. Посочената разпоредба указва императивно, че е унищожаем всеки договор, сключен от дееспособно лице, ако то при сключването му не е могло да разбира или да ръководи действията си. Срокът, в който може да се предяви искът за унищожаването на договора, е три години от сключването му. Право да поискат унищожението на такъв договор имат и наследниците след смъртта на лицето - страна по договора, но само ако преди смъртта му е било инициирано производство за поставянето му под запрещение или ако доказателствата за неговата недееспособност произлизат от сключения от него и оспорен от наследниците договор.
По този въпрос разрешение дава тълкувателно решение по ТД № 5 от 2022 г. на ОСГТК на ВКС, според което договорът, сключен от дееспособно лице, е унищожаем на основание чл. 31, ал. 1 от ЗЗД, включително и когато е била налице невъзможност то да разбира или да ръководи действията си по причини, дължащи се на ментални и психични проблеми, когато лицето формално се води дееспособно, т.е. не е поставено под запрещение, но фактическото му състояние е било друго и обективно е обуславяло поставянето му под запрещение и като се има предвид, че правните последици от поставянето под запрещение настъпват за в бъдеще.
За да бъде унищожен договорът за покупко-продажба, е необходимо това състояние да е било налице към момента на сключването на сделката. Порокът на волеизявлението в хипотезата на чл. 31, ал. 1 от ЗЗД се състои в това, че е извършено при разстроено съзнание, като продължителността на това състояние е без значение. Същественото е да се съберат доказателства, от които да се установи по категоричен и безспорен начин, че продавачът, макар формално да е бил дееспособно лице, към момента, в който е сключен договорът, не е могъл да разбира или да ръководи действията си.
Тези основания касаят и едностранните сделки, каквито са издаването на пълномощни.
При семейна фирма: Мога ли да закрия щата
ВЪПРОС: Имам фирма на мое име, в която се осигуряваме всички от семейството. Тъй като спирам дейност, смятам да закрия фирмата. Счетоводителката предлага договорите да се прекратят по взаимно съгласие. Има ли законен вариант да съкратя щата, при положение че аз съм управител, а служителите са мои роднини?
ОТГОВОР: В хипотеза на трудови правоотношения родствените връзки между работодател и служители са без значение. Законът ви дава право да съкратите щата дори когато служителите са ваши роднини, а вие сте управител. Предложението на счетоводителя за прекратяване на договорите по „взаимно съгласие“ е най-лесно, но ощетява сериозно служителите. Ако те се регистрират в бюрото по труда, ще получават минималните обезщетения, предвидени за безработица. Още повече че в конкретния случай действителното основание за прекратяването на договорите е поради закриване на предприятието, а не по взаимно съгласие.
Имате законно право да прекратите договорите на основание чл. 328, ал. 1, т. 1 от КТ с едномесечно писмено предизвестие до всеки от служителите. Следва да имате предвид, че в този случай съгласно чл. 222 от КТ служителите имат право на обезщетение от работодателя в размер на брутното трудово възнаграждение за времето, през което са останали без работа, но за не повече от 1 месец. Това е право на работниците, а не задължение на работодателя, затова и същото е дължимо при поискване.
При прекратен договор по искане на хазяите: Половин година по-късно ми искат наем
ВЪПРОС: Моля за съвет, тъй като нямам възможност да наема адвокат. Освободих квартирата си по настояване на хазяите, защото смятаха да продават апартамента. Прекратиха договора без предизвестие, имах 10 дни да се изнеса. Самите те предложиха да не плащам последен наем и сметките за последния месец, които щяха да покрият от депозита. Половин година по-късно, след като продадоха апартамента, започнаха да ми пишат, че си искат наема и сметките - общо 750 евро. Заплашват ме, че ще ме осъдят. Има ли опасност да ме осъдят наистина и какво трябва да направя? В случая аз нямам вина, те прекратиха договора предсрочно и без предизвестие. Депозитът, който дадох, е много повече от сметките.
ОТГОВОР: Дали е възможно да бъдете осъден/а зависи в голяма степен от клаузите в договора, предвидени ли са неустойки в случай на предсрочно прекратяване, имате ли приемно-предавателен протокол и разписка за предоставения депозит. От значение е също дали имате свидетели или други доказателства (като например кореспонденция във вайбър) относно постигнатото споразумение, касаещо незаплатения последен наем. Без изясняване на тези обстоятелства изходът от един бъдещ съдебен спор не може дори да се обсъжда.
В общия случай, ако разполагате с доказателства, че договорът ви е прекратен предсрочно и едностранно от наемодателя, както и че сте се споразумели да не заплащате наем за последния месец, а също и че е постигнато съгласие депозитът да остане за разплащане на текущите разходи, то имате добри изгледи да спечелите делото. В случай че не разполагате с такива доказателства, бихте могли да помислите в посока как да се снабдите с такива - да инициирате писмена кореспонденция, в която да напомните на наемодателя за споразумението или да поискате среща с него и разговор по темата, който да проведете в присъствието на свидетел, на когото можете да разчитате, че при необходимост ще свидетелства пред съда. Ако не разполагате със свидетели и не сте в състояние да докажете тези обстоятелства, то изходът от спора едва ли ще е във ваша полза.
ЮРИДИЧЕСКА КОНСУЛТАЦИЯ: Отговорността по договор за гледане и издръжка е солидарна
ЮРИДИЧЕСКА КОНСУЛТАЦИЯ: Може ли земеделска земя да се присъедини към УПИ?
ЮРИДИЧЕСКА КОНСУЛТАЦИЯ: Бащата на новородено дете има право на три вида отпуск
ЮРИДИЧЕСКА КОНСУЛТАЦИЯ: Наследниците имат право да развалят договор за прехвърляне
АБОНИРАЙТЕ СЕ ЗА КАНАЛА НИ В YOUTUBE
Добавете „Телеграф“ сред предпочитаните си източници в Google
адвокат Елена Димитрова-Вълканова
