- Г-н Попов, как ще коментирате промените на Закона за етажна собственост. Какви полезни неща има в него и какво трябва да се поправи?
- Промените в закона са дългоочаквани. Още в 2019 година бяха анонсирани, но поради една или друга причина не се реализираха в този период. Законопроектът е качен за обществено обсъждане от служебния кабинет. Това е една много дълго забавена реформа, която рано или късно трябваше да намери своето място. Внасянето на проекта е по-скоро свързано с Плана за възстановяване и устойчивост.
- Защо?
- Промяната на Закона за етажната собственост е задължителна реформа, свързана с Плана за възстановяване и устойчивост, по който очакваме финансирането на бъдещото саниране. 1,4 млрд. лева са предвидени по Плана за жилищни сгради етажна собственост.
В Закона има няколко основни промени. Те не са революционни, по-скоро са еволюционни. Поправят някои дребни неща, които през годините стана ясно, че не са работещи. На първо място, се разширяват функциите на управителя на сградата. Вменяват му се по-конкретни задължения с цел да се подобри самото управление на сградата етажна собственост. От друга страна, се премахват някои пречки, свързани с невъзможността за взимане на адекватни, навременни решения от общото събрание на собствениците. Това става с козметична промяна на кворума за провеждане на общото събрание на собствениците и в начините за взимане на решение на общото събрание. Кворумът се намалява за обикновените решения, които се взимат от общото събрание. От 67% за стартиране на събранието, какъвто е в момента, кворумът пада на 51% и общото събрание може да започне.
- Това означава ли, че ако се съберат дори само 2-3 души, те могат да вземат решение?
- Зависи какви решения. Законът за управление на етажната собственост легитимира важните решения в сградата да се взимат със специализирано мнозинство, обикновено над 51 %. Обособени са всички важни случаи, които са свързани с вземане на решение за избор на управител на сградата, за участие в програмата за саниране, за изваждане на собственик от сградата, за пристрояване, дострояване и т.н. Така че общественият интерес ще е напълно защитен, тъй като важните решения за сградата, които биха променили финансовото състояние на етажната собственост или биха обременили собствениците с някакви задължения, се взимат с квалифицирано мнозинство. За тях е нужно съгласие на определен процент на собствениците в сградата - над 51, 67, 75 процента. А за някои решения се изисква 100 процента съгласие от всички.
Така че няма опасност, има по-скоро облекчаване на вземането на решения за ежедневни проблеми. Промяна, която се предлага, позволява повече оперативност. Другата важна промяна в Закона за етажната собственост е така нареченото дистанционно вземане на решение.
- Как ще става?
- Това е хибридна форма на провеждане на общото събрание. В него някои собственици, които са извън страната или града, могат да участват онлайн. Това е добра възможност, защото една трета от жилищата в България са необитаеми. Повечето хора са в чужбина, но това не означава, че те нехаят за собствеността си. Има собственици, които си плащат редовно таксата. Въпреки че живеят на края на света, искат сградите да изглеждат поддържани като сградите, в които живеят в Западна Европа. Затова те са ангажирани. Но самото разстояние не им дава възможност да взимат участие във вземането на решения в процесите по подобряване на сградата. Възможността за онлайн участие касае една трета от хората, които правилно обитават жилищата. Това също е възможност за решаване на съществуващ до момента проблем.
Друга основна промяна засяга така наречения регистър на етажната собственост. До момента всяка сграда в режим на етажна собственост имаше задължение да подаде заявление в общината, тоест уведомление, с което известява общината кой е управителят, как се казва и т.н.
С въвеждането на регистър на етажната собственост уведомяването става задължително. Тоест във всяка сграда, за да може домоуправителят да придобие публичната функция, той трябва да се впише в този регистър. И чак след вписването му той става управител на сградата. Това ще позволи да се оцени реално ситуацията - колко сгради в България се управляват.
- Знае ли се в момента колко сгради етажна собственост се управляват?
- Към момента не, защото режимът е уведомителен и не е задължителен. Всяка една община поддържа някакъв свой регистър. Но никой не е правил изследвания, никой не може да събере от 274 общини в България колко сгради в режим на етажна собственост има на тяхна територия. Колко от тях се управляват. Така че с един централизиран регистър, който е еднакъв за всички общини, ще се изясни картината. Този регистър може да се надгради с имотен регистър, с кадастрален регистър и да придобием реална картина в какво състояние се намира сградният фонд в момента. Така че регистрирането на етажната собственост в общината е важно по ред причини.
- Увеличават ли се изискванията към професионалните домоуправители?
- До момента нямаше никакви изисквания към тези дружества. На пазара влизаха всякакъв тип желаещи да се занимават с управление на етажна собственост, без да имат никаква предварителна подготовка, никакъв ресурс, нито кадрова или административна обезпеченост. Това доведе до влошаване качеството на услугата, до появата на много недобросъвестни търговци на този пазар, вместо да се облекчи жилищната политика в България и управлението на сградния фонд. В цяла Европа професионалното управление има голям дял в управлението на сградите, там все по-рядко живеещите в сградите се занимават с тази дейност и предпочитат да наемат някой, за когото знаят, че ще си извърши качествено работата и имат доверие в него. Но в последните години в България се натрупа много негативен имидж за тази услуга, тъй като тя реално не беше регулирана и нямаше никаква цедка за тези, които искаха да участват. Сега се залагат много високи изисквания и критерии за хората, които искат да се занимават с тази дейност. Дружество, което иска да се занимава с такава дейност, задължително трябва да има назначен юрист, също лице с техническо образование, което да знае как да решава техническите проблеми и ремонтите в сградата. Управителят трябва да бъде с висше образование, да има професионален опит. Предвидени са високи санкции за неизпълнение на задълженията на тези длъжности. Професионалното управление на етажната собственост в България се вкарва в един коловоз в посока на по-качествено изпълнение на услугите, което означава и по-висока добавена стойност за потребителите, които ползват тези услуги.
- Но нали висшето образование се отнася само за професионалните домоуправители? Имаше много коментари за управителите в блокове с преобладаващо ромско население.
- Абсолютно само за професионалните управители. Хората, като видят сензационно заглавие, се притесняват. Но това изискване ги защитава. Защото се предполага, че човек, който се грижи за тяхната собственост и отговаря на ред изисквания, ще защити по-добре тяхната собственост. Регистърът на професионалните домоуправители ще бъде в МРРБ, за да може регионалното министерство да контролира начина на вписване в този регистър и че лицето отговаря на допълнителните изисквания към него. Изисква се също професионалният домоуправител да има задължителна застраховка „професионална отговорност“, за да не причини някакви щети на етажната собственост.
- Какво означава тази застраховка?
- Много професии имат застраховка „професионална отговорност“. Например адвокатите. Такава застраховка имат и други професии, при които някой им доверява управление на имущество или някакви правоотношения. Ако домоуправителят причини някакви щети на своя довереник, застраховката „професионална отговорност“ го защитава, покрива щетите от неговата дейност. За професионалния домоуправител вече ще се изисква информация за данъчните му задължения. Това е информация за някаква добросъвестност, щом си плаща данъците. Така че има добри промени в закона. Промените са малко като обем, но са важни, целеви и конкретни. Промените са малко на фона на всички неща, които би трябвало да се променят.
- Какво остава непроменено?
- Най-вече административно-наказателната, санкционната част от закона. Когато някой собственик или управител не изпълнява своите задължения, все още за съжаление остава порочната практика съкооператорите в сградата да са съставители на акта. Когато някой собственик извърши нарушение, двама съседи с управителя трябва да съставят констативен протокол. Този констативен протокол се внася в общината. Кметът трябва да провери дали той е създаден според изискванията на закона, да издаде наказателно постановление и чак тогава да бъде санкциониран нарушителят. Но от хората не може да се очаква да разбират от административния процес, как да съставят един акт. Той често се съставя от хора, които не разбират и актът пада в съда. Общината трябва да изготви наказателното постановление на база на констативните протоколи, които, ако не са направени както трябва, следват грешки и в наказателното постановление и то пада в съда. Това генерира разноски на общината и има демотивиращ ефект. Общината дори не си прави труда да изготви наказателното постановление на база на депозираните констативни протоколи, защото знае, че те не са направени както трябва. Ще падне в съда и ще генерира разноски за общината. Затова общините не си правят труда... Много порочна практика. За съжаление не се намери политическа воля проблемът да бъде решен. Това кара хората въобще да не се занимават с нарушителите на правилата, на изискванията към етажните собственици.
- Има ли собственици, изведени от сградата заради системно нарушаване на правилата за съжителство?
- Има няколко случая. Но мерките са палеативни - извеждането е за три години. Става с решение на етажната собственост. След това, ако човекът реши да се върне, следва една дълга процедура с полиция, ограничителни заповеди... Но обикновено при хората, които толкова много тормозят съкооператорите си, проблемът не е на етажната собственост, там проблемът е социален. Трябва да има друг начин за решаването му. Нарушителите са обикновено хора с психически проблеми. При абдикиране на държавата от тях не може да се очаква, че някакви хора от някакъв вход може да реши този проблем, защото това е проблем на цялото ни общество.
ТОВА Е ТОЙ:
- Секретар на Асоциацията на дружествата, управляващи етажна собственост
- Оперативен мениджър в „Образцов вход“
- Има богат опит в сферата на недвижимите имоти и фасилити мениджмънта
Таня Киркова
