- Адвокат Марчев, Министерският съвет прие Закона за етажната собственост и се очаква следващата седмица да го внесе в парламента. Какви промени очаквате?
- Промените в Закона за управление на етажната собственост са в процес на подготовка от 2019 г. Имаше няколко работни групи в Министерството на регионалното развитие и благоустройството, които събраха всички заинтересовани страни - граждани, фирми за енергийна ефективност, организации, които се занимават с обновяване на жилищни сгради, нашата асоциация. Една много широка палитра от хора са заинтересовани България да има нормална рамка на законодателството, която да позволява лесно и бързо да се обновяват сгради, сградният фонд да се ремонтира, да бъде поддържан добре, да може хората безпрепятствено и безопасно да обитават сградите, в които притежават имоти. Две-три години поради политическите обстоятелства или по други причини законът не е факт. След като мина Ковид кризата, в Плана за възстановяване и устойчивост на Европейската комисия беше заложено голяма част от сумите да отидат за енергийна ефективност, за мисията на Европа да се декарбонизира. За да можем да получим съответната сума за обновяване на сградния фонд, се налагат промени в Закона за етажната собственост. Той страда от много недостатъци, но за да бъде работещ и да се реализират проектите за обновяване на жилищния сграден фонд, трябваше някои проблемни моменти в закона да бъдат изменени.
- Какво е заложено?
- Повишават се задълженията на управителя на сградата. Дава се повече прозрачност на финансите, вменява се на управителя на сградата задължително да дава отчет всеки месец, да води стриктно документацията на сградата. До момента тези неща бяха по-скоро пожелателни. Разбира се, не отпада възможността собственик на сградата да бъде домоуправител. Но се регламентира вече и професионалното управление на дружества като нашите.
- Домоуправителят, избран измежду живеещите във входа, също ли трябва да има висше образование?
- Не, няма никакви изисквания. Всеки от собствениците може да се кандидатира и да бъде избран за управител. Изискванията за образование и квалификация са само към дружествата и фирмите, които искат по занятие да изпълняват такива дейности. За да бъде професионален домоуправителят , първо трябва да бъде юридическо лице, регистрирано по търговския закон. Идеята е то да не бъде фирма фантом, а да бъде квалифицирано лице, субект на правния мир. Трябва да има наети специалисти, които да осъществяват управлението - техническо лице, юрист и лице с икономическо образование. Това са трите най-важни дейности, свързани с управлението на една сграда. Дружествата за професионално управление на сгради, които са в режим на етажна собственост, ще трябва да покриват тези изисквания.
- Защо е необходимо да има юрист, финансист и техник?
- Така ще е сигурно, че хората, които работят в това дружество, са наясно със законите, с техническата спецификация на сградата, за да може да се поддържа. Лицето, което ще води финансите на сградата, трябва да има подходящо икономическо образование, за да има прозрачност, събираемост, отчетност къде отиват парите. В момента такова нещо няма. Другият нов момент е, че дружеството, което изпълнява такива дейности, задължително трябва да има сключена застраховка „професионална отговорност”. Ако фирмата причини някакви вреди на своите клиенти, те да имат начин и механизъм да се обезщетят. Така режимът професионален домоуправител дава гаранция на клиентите, че ще получат първокачествена услуга.
- А професионалните домоуправители сега минават ли през някаква цедка?
- В момента няма никакъв режим на регистрация. Всеки може да стане професионален домоуправител. Това вреди на имиджа на професията, на стандартите на дейността, на клиентското удовлетворение от услугата и не се постига исканият от собствениците ефект - сградите да са чисти, подредени, осигурени и управлявани професионално. В момента всеки, който иска да се занимава с такава дейност, може да регистрира дружество, започва да събира такси без отчетност, без подготовка и без никаква сигурност, че това лице може да осъществява тази дейност. В новото предложение на закона са заложени изисквания. Държавата, за да регистрира лице в регистъра на дружествата, управляващи етажна собственост, управителят трябва задължително да има висше образование, професионален опит - минимум три години да е бил на управленска длъжност, която предполага, че е управлявал хора, имущество. Управителят също не трябва да е осъждан за умишлени престъпления и не трябва да е бил член на управителен съвет или управител на дружество, изпаднало в несъстоятелност. Ние като асоциация приветстваме тези промени. Те ще допринесат до професионализиране на сектора. До момента той беше малко на случаен принцип - „всеки може да прави това“, но не се знае кой с какво качество го прави.
- Има ли други промени, които касаят собствениците в сградата?
- Има промени, които облекчават взимането на решения от общото събрание. В момента има тромава процедура на свикване на общото събрание и определени кворуми и мнозинства за вземане на решение. Кворумите са 67% от идеалните части на етажните собственици да бъдат представени в уречения час, за да се проведе общо събрание, а ако не са, след отлагане с един час по-късно - поне 33%. Ако пак не се съберат хората, събранието се отлага за следващия ден. Според официална статистика на НСИ една трета от жилищата в България са трайно необитаеми - дали по демографски или по икономически причини, много хора не обитават своите имоти. Така че този кворум от близо две трети за започване на общото събрание е абсолютно немислим. Практиката го показва, ние като асоциация сме провели хиляди общи събрания. Нашите членове, управлявайки сгради в режим на етажна собственост, масово на ден провеждат по 100-200 събрания. Имаме статистика, която ясно показва, че голяма част от събранията няма как да се проведат, защото няма необходимият кворум. Законодателят е променил кворума за провеждане на общото събрание от 67% на 50%. В случай че не присъстват половината от собствениците, един час по-късно решенията може да се взимат от толкова собственици, колкото присъстват.
- Не е ли рисковано обаче решения да се вземат например от трима собственици, присъстващи в момента на общото събрание?
- В момента събранията се отлагат за следващия ден и идват дори още по-малко собственици, отколкото явилите се предния ден. Сега тези, които са се явили, ще могат да дебатират и да решават. В крайна сметка не може да се насърчават бездействието и незаинтересоваността на хората. Ако на това събрание дойдат трима и вземат решение, на следващото собствениците ще знаят, че трябва да дойдат повече, за да има демократичност. Това в никакъв случай не трябва да притеснява хората, защото важните решения и занапред ще се взимат само с квалифицирано мнозинство.
- Какво означава това?
- Има 67% кворум за определени решения, 75% за други решения и 100% за най-важните решения - за пристрояване, за учредяване право на строеж, за опрощаване на финансови задължения и т.н. Законодателят изисква пълно съгласие на собствениците, когато правят някакви разпоредителни действия със своята собственост. Интересът на гражданите е абсолютно защитен. Например решенията за управлението на сградата се взимат с не по-малко от 51% от всички собственици, а не от присъстващите на дадено събрание. По този начин се гарантира, че за управлението на сградата има нужния консенсус между собствениците, тъй като управител не може да се избере от 2-3-ма собственици в сградата. В България се предвижда възможност за т.нар. неприсъствено събрание - дава се възможност чрез техническо устройство и онлайн връзка човек дистанционно да участва на събранието. По интернет, с някаква комуникация, която осигурява дистанционно присъствие, както и дистанционно гласуване за решенията. Това се прави с цел повече хора да са ангажирани с проблемите на сградите и с решенията. Друга важна промяна е, че се вменява на собствениците, които не обитават постоянно жилищата си, да плащат месечните си вноски. Не е правилно за поддръжката на общите части да плащат само живеещите.
- Тези месечни вноски само върху поддръжката ли са, или и за текущата експлоатация?
- Върху всичко. Би следвало да са върху всичко. Поддръжката на съоръженията предполага тяхната правилна експлоатация и удължаване на живота им. Купувайки един имот, ти знаеш какво купуваш. Не можеш да откажеш да плащаш за озеленяването, защото си купил имот с добавена стойност градина. Трябва да се грижиш за нея и това, че не обитаваш имота, не значи, че си освободен от задължения. Ако не се поддържат инсталациите и се развалят, след това ще е необходима много по-голяма инвестиция за възстановяването им. Цените на имотите са се вдигнали с 50-60% през последните 10 години. Колкото повече расте цената на имотите, толкова повече расте цената за тяхната поддръжка.
- Ще се пресекат ли измамите от професионални домоуправители, каквито сега има?
- С въвеждането на регистъра на професионалните домоуправители фирмите, които се впишат в регистъра, предстои да покрият високите изисквания към тях. Всички, които в момента работят на тъмно, злоупотребяват с доверието на хората, не водят стриктно счетоводство, трудно ще успеят да издържат на цедката на регистрацията. Съответно те ще прекратят своята дейност и на пазара ще останат само дружества, които сериозно възнамеряват професионално да изпълняват дейността по управление на сгради етажна собственост. Задължителната застраховка „професионална отговорност“ ще обезщети именно собственици, които са потърпевши от такива некоректни фирми. Във всеки бизнес има некоректни търговци. Съветвам собствениците да не се доверяват прекалено лесно. Да проверяват добре с кой да сключат договор за управление. Има достатъчно опит, публична информация какъв е пазарът. Регистърът в МРРБ ще бъде публичен.
- До 10 дни стартира новата програма за саниране. Какъв е проблемът при нея?
- Срокът за кандидатстване е много кратък. До 15 февруари 2023 г. е крайният срок, в който трябва да сме готови, да сме попълнили всички документи и да сме подали заявление до общините. За три месеца домоуправителят трябва да подготви всички съседи, да учреди сдружение на собствениците, да събере всички документи, да направи технически паспорт и енергийно обследване. А процесът отнема време. Трябва да дойдат инженерите на място, проектантите да минат по апартаментите, да видят действителното положение - дали е едно към едно с проектите на сградата. Да съставят техническия паспорт, да се напишат вътре предписания за необходимите ремонти, за да е осигурена сградата. За енергийното обследване е необходимо да се вземат сметките за ток и парно за няколко месеца назад на всички домакинства и да се направят изчисления за максимална енергийна ефективност след санирането.
- Има ли вече етажни собственици, подготвени веднага да кандидатстват за саниране?
- Не. Няма как да има, защото още програмата не е стартирала официално. Районната администрация отказва да регистрира сдружение, преди да се знае какви са изискванията на програмата. МРРБ трябва да утвърди пакет от документи. В програмата има два срока - до 15 февруари и до 30 март. Тези, които не успеят до първия срок и подадат във втория, се нареждат на опашката и чакат. В момента програмата е 100% безвъзмездна. Кандидатите, за които не са стигнали парите по тази програма и са направили паспорт и енергийно обследване, ще могат да участват в следващата програма за енергийно обследване. Без технически паспорт и енергийно обследване не можеш да направиш обновяване на сградата. Първо, защото има европейска директива и, второ, защото е изключително важно за сградния фонд.
- Защо?
- Много е важно, защото не се знае сеизмичната устойчивост на сградите каква е.
- Но в предишната програма техническият и енергийният паспорт влизаха още отначало в безвъзмездното финансиране на енергийното обновяване, а не както сега се предвижда, да се възстановят парите след санирането.
- Така е, но, от друга страна, плащането на енергийното обследване ще дисциплинира собствениците, защото трябва да е ясно, че няма как да дойде даром и не е правилно да се субсидира изцяло от държавата за сметка на всички данъкоплатци. Наистина финансирането на програмата за енергийно обновяване сега се финансира от Европа с Плана за възстановяване и устойчивост. Но не е справедливо всички ние, дори да не живеем в къща, която ще се санира, да плащаме за жилищата на другите съграждани. Трябва да има някакъв пазарен механизъм.
- Асоциацията има ли членове - професионални домоуправители, чиито сгради вече са санирани по предишната национална програма.
- Да. Но трябва да се знае, че собствениците нямат никакво участие в санирането. След регистриране на сдружението и подаване на документите процесът се поема изцяло от администрацията. Учредихме асоциацията през 2018 г. с идеята да се поддържа висок стандарт на управлението и поддръжката на етажната собственост в България. Има голям интерес към нашата дейност. Създадохме и етичен кодекс, който всички фирми, които са наши членове, са длъжни да спазват.
Това е той:
Завършва Юридическия факултет към СУ „Св. Климент Охридски”, специалност право
Получава професионална квалификация по фирмено управление, специалност мениджмънт в Икономическия факултет
От 2015 г. е адвокат в Софийската адвокатска колегия и консултант в КОС България - дружество за управление и поддръжка на сгради и комплекси, а от 2017 г. е партньор в адвокатска кантора “Вакарелова и партньори”
Председател е на АДУЕС - Асоциация на дружествата, управляващи етажна собственост
Таня Киркова
