Д анъчните оценки на имотите в по-големите градове в страната са средно 3 пъти по-ниски от пазарните. Това заяви Добромир Ганев от Национално сдружение „Недвижими имоти“ пред „Телеграф“. Последната им актуализация е от 2009 година, посочи той. Това е причината за огромните разлики в пазарните цени на имотите с тези, които се декларират пред данъчните.
Пример
„Телеграф“ може да даде конкретен пример с имот от 97 кв. м, разположен в широкия център за Варна, продаден преди дни за 250 000 евро. Жилището е старо строителство, тухла, разположено на четвърти – последен етаж без асансьор. Към него има таванско и избено помещение с квадратура от по 9 кв. м.
НОВОТО ВРЕМЕ: Българи вече купуват имоти с криптовалута!
Продадено е след основен ремонт, без баня, кухня и мебели. Базисната данъчна стойност за тухлено жилище е приблизително 180 лв./кв. м. Приложени са коефициенти за централна локация р-н „Одесос“, тухла, основен ремонт, 4-ти етаж без асансьор, сграда от 1970 г. Общият коефициент е приблизително 1.76. Така се формира данъчна оценка от 317 лв./кв. м, т.е. крайна данъчна оценка за общо 115 кв. м, заедно с таван и избено помещение, е 36 455 лв. за имот, продаден за близо 500 000 лв.
Строителство
Добромир Ганев посочи, че драстични разлики има при старото строителство и панелните блокове. Там пазарните цени са няколко пъти по-високи от данъчните оценки. При новото строителство обаче разликите не са толкова сериозни и стигат максимум два пъти.
НЯМА СПАСЕНИЕ: Такса смет поскъпва!
В бюджета на община Варна за 2025 г. приходите от „Данък върху недвижими имоти“ е предвиден на 38 000 000 лв. В междинен отчет към 30.6.2025 г. общината отчита приходи от „Имуществени и други данъци” (в това число имоти, превозни средства и др.) за 79 276 322 лв. От тази сума е трудно да се определи точно колко отива само от данък недвижими имоти, но според публични съобщения събираемостта на този данък във Варна е приблизително 87,1%.
Изчисляване
Облагането се изчислява върху базова стойност на квадратен метър и набор от коефициенти за зона, инфраструктура, характеристики, етажност и износване на конкретния недвижим имот. Компонентите обаче не се индексират автоматично и практически не са обновявани от 2009 г. В резултат пазарът на недвижими имоти се развива, цените растат, а данъчната основа и приходите на общините тъпчат на място. Системата е допълнително отслабена от широки универсални преференции – най-вече 50% отстъпка за основно жилище.
Според Ганев заради ниските данъчни оценки приходите от данък сгради в общините се свиват. Така, ако местната власт е докарвала 40 на сто от бюджета си, сега вече успява да си набави само 25%. Така реално общините стават по-зависими от държавата, за да могат да покриват разходите си. Ако данъчните оценки се вдигнат, това ще увеличи приходите в общините и съответно средствата ще могат да се инвестират в подобряване на градската среда, но няма гаранции, че това ще се случи.
ЗА ДЕСЕТИЛЕТИЕ: Имотът ни направи двойно по-богати!
В съседна Румъния има същия проблем, тъй като там държавата предприема увеличение със 70% на данъчните оценки, посочи експертът. В доклад на Световната банка, публикуван през лятото, призовават в рамките на 12-18 месеца да се актуализира данъчната база и да се сложи край на натрупването на изоставане спрямо пазарната реалност. Това означава еднократно повишаване на базовата стойност на квадратен метър в националната формула – за да се навакса част от натрупаната разлика – и паралелно преначертаване на зоните в големите и средноголемите градове.
Ганев каза още, че в момента на база данъчната оценка на имота се изчислява и такса смет. Може би първо трябва да се направи реформата, свързана с такса смет, а след това да се актуализират данъчните оценки.
Кметът на Разлог: Местният парламент може да променя само районирането
Държавата е длъжник по отношение на данъчните оценки на имотите. Защото коефициентите са приети със закон и общинските съвети няма как да ги променят. Това заяви за „Телеграф“ кметът на община Разлог - Красимир Герчев. Затова и се получават огромни разлики между данъчна оценка и реална цена на един имот. Данъчната оценка може да е 20 000 лева, а реалната му цена да е 200 000 лева. Местните парламенти в общините могат единствено да променят районирането.
„Това означава дадени имоти да минат от трета във втора зона, а тези от втора да минат в първа зона. Но няма как селата и ромската махала да са първа зона. Държавата не променя закона, защото тогава данък сгради и такса смет ще бъдат доста по-високи. Но това ще помогне на общините да разполагат с повече приходи“, коментира кметът на Разлог.
Всеки трети имот купен с ипотека!
Според него поне от 8 години Националното сдружение на общините се бори с държавата да се направят необходимите законови промени, но засега това не се случва. За местната власт това е много важно, тъй като парите от данък сгради отиват за ремонти и подобряване на обществените сгради, на обществени пространства, на имоти, които са публична общинска собственост – детски градини, училища, улици.
*По темата работиха: Владимир Симеонов, Любомир Славов, Елена Иванова
Екип на Телеграф
