- Г-н Тошев, наскоро една от големите банки излезе с анализ, който показва, че се увеличава недостъпността на жилищата спрямо доходите и дори в 35% от локациите в София има имотен балон. Какви са вашите наблюдения на имотния пазар?
Това е анализ на една от банките, който беше оспорван от доста други икономисти. Включително БНБ се включи с мнение по темата. Ние изпращаме една година, която беше изключително активна на пазара на имоти и кредитиране. Да, цените са високи и въпреки това, че имаме пет поредни тримесечия със спад на броя на сделките, цените продължават да нарастват. Статистиката показва, че от началото на годината имаме още 10 процента ръст в големите градове на страната. Хората бяха активни в посока да закупят жилище и при тези ценови нива. По-малко активни бяха продавачите и собствениците на имоти, които определиха тази година като такава с недостатъчно предлагане, тоест желаещите да закупят имот са повече от желаещите да продадат такъв. Дали има балон или не, времето ще покаже. Аз лично не смятам, че на този етап можем да кажем, че има балон. Да, цените нараснаха значително последните няколко години, но и доходите също растат с високи темпове. Статистиката показва, че ръстът на доходите изпреварва дори инфлацията. Ще има пазарна ситуация и балон тогава, когато видим по-ограничено търсене, по-голямо предлагане. И ако е имало балон, цените биха тръгнали надолу. Но очакванията са, че цените ще останат на тези нива. Ако погледнем една друга статистика, ще видим, че ние сме европейската столица с най-ниски цени на имотите сред членките на ЕС. Иначе да, в Северна Македония, в Скопие например, цените са по-ниски от тези в България. Но сред всички страни членки на ЕС София е с най-ниски цени на имотите.
- Кое е горивото, за да се подхранва по-високото търсене спрямо предлагането – само ниските лихви по ипотечните кредити или има и други причини?
Със сигурност ниските лихви са един от двигателите на този пазар. Вторият голям двигател е преселването на хората от малките населени места. За съжаление поредно правителство като всички правителства преди не успяха да създадат достатъчно работни места, мотивация на хората да стоят, да живеят, работят и да се развиват в малките населени места. Така че продължава този процес хората да искат да имат жилище в по-голям град. Затова можем да кажем, че в десетте най-големи града в страната е активният пазар на имоти. В по-малките градове за съжаление той не е толкова активен. Така че факторите са ниските лихви, желанието на хората да се преместят да живеят в голям град, където да имат достъп до по-добра работа, до по-високи доходи, по-добра градска среда. И естествено, остава си чисто българският манталитет желанието да имаме собствено жилище. Всеки млад човек, когато вземе хляба в ръцете си и започне да се реализира професионално, започва да се опитва да си закупи собствен имот и да се отдели от родителите и да заживее самостоятелно.
- Вече година и половина е тенденцията за увеличаване на лихвите в глобален мащаб. Но в България това още почти не се усеща. Каква е причината?
Увеличението на лихвите по ипотеките наистина е минимално – между 0,1 и 0,3 пункта тази година, и то не при всички финансови институции. Основната причина е високата ликвидност в банковата система. Това, че вече депозитите надминават 77 милиарда лева. Големите банки не плащат по тях лихви, малките предлагат около процент-процент и половина. Този евтин ресурс за банките пък им позволява те да предлагат кредити на едни от най-ниските лихви в Европа, а и в света в момента. Най-вероятно ще видим следващата година още една или две стъпки на увеличение на лихвите, но те ще са малки, в рамките на 0,1 до 0,3. Аз не очаквам и през следващата година лихвите в България да нараснат много. По-скоро ще останат в рамките около 3%.
- Имате ли сравнителен анализ какви са лихвите по ипотеките у нас и други държави от ЕС?
Ние сме в момента с едни от най-ниските лихви. Особено в сравнение със съседните държави. В Румъния лихвите по ипотеките са около 6%, в Сърбия са около 5%, в Гърция са около 5-6%. Ако погледнем Германия, страна с традиционно ниски лихви, там нивата са между 3 и 4%. Във Великобритания отидоха на около 6-6,5%. Лихвите в България остават ниски. Има и доста упреци за това. Защото политиката на Европейската централа банка от година и половина е лихвите да вървят нагоре, за да се овладее и пребори инфлацията. Но пък не трябва да пренебрегваме и вътрешната ситуация в България. Пак казвам, високата ликвидност в банковата система и голямата конкуренция между банките доведе дотам ние в момента да сме с едни от най-ниските лихви.
- Казахте, че един от двигателите на имотния пазар е желанието на хората да си имат собствено жилище. Но имате ли данни какъв дял на купувачите на имоти са на пазара с цел инвестиция и да печелят?
Има доста инвестиционни сделки на пазара. Факт е, че част от хората прибегнаха към имота като по-познат вариант за инвестиция, за да съхранят парите си от инфлацията. Много трудно е обаче да кажем какъв е техният процент, защото ние основно анализираме кредитния пазар, а покупката на инвестиционен имот с кредит не е нещо, което трябва да се прави. Инвестицията трябва да се прави със спестени средства. Затова се нарича инвестиция. Имаме пари, които сме спестили и ги инвестираме в имот. От началото на годината около 52% от всички сделки с имоти са станали с ипотечен кредит, а 48% са кешови сделки, тоест изцяло със спестени пари. Виждате, че почти половината от сделките стават без ползване на банков кредит. В тази половина са инвестиционните сделки. Но точно какъв е техният процент – лично по мои наблюдения смятам, че не повече от 10% от кешовите сделки са с цел инвестиция. Дори и кешовите сделки са най-вече с предназначение хората да живеят в имота.
- Има ли смисъл от инвестиция в недвижим имот и каква е доходността, която тя би ни осигурила?
Естествено, че има смисъл, ако тя е преценена добре. За съжаление смятам, че тази година не всеки, който е купил инвестиционен имот, е направил добра преценка. Не трябва да забравяме, че сега се купува във висок ценови пазар, тоест цените са доста високи и ако човек разчита, че ще продаде след една година това жилище с печалба, това му очакване може да не се сбъдне. При инвестицията в имот трябва да се преценят няколко важни неща. Дали този имот, който ще купуваме, ще можем да го отдадем под наем и той да носи доход, който да ни позволи не само да си върнем инвестицията, но и да спечелим от нея. И второто нещо е каква е перспективата цената на този имот да нарасне в следващите години и той да бъде продаден за по-висока сума. Има възможности, дори и при тези високи цени, да се направи добра инвестиция в имот. Примерно покупката на зелено. Част от строителите предлагат при покупка на зелено цена с около 10, понякога до 15%, по-ниска от пазарната цена на готов апартамент. Вижда се в София и големите градове кои квартали привличат интереса на потенциални наематели. Наемите също нараснаха, така че при една добра преценка, да, имотът може да е добра инвестиция и да ни донесе хубава доходност. Но ако не направим добра преценка, може да си купим имот на много висока цена в момента, да не успеем да го отдадем на добър наем или изобщо да го отдадем под наем и така да се окаже, че не сме направили добра инвестиция и не сме успели да съхраним парите си.
- И все пак каква доходност осигуряват имотите?
Много е различно в отделните градове, квартали. Когато е добре преценена инвестицията, тя може да донесе доходност между 4 и 5,5%. Но може и да загубим част от инвестираните средства.
- Какви съвети бихте дали, когато човек иска да вземе ипотечен кредит?
По отношение на ипотечните кредити сделките продължават да изглеждат доста добри и изгодни заради ниските лихви. Но пазарът е все още предпоставка, че лихвите ще нарастват в следващата година, година и половина. Така че аз първо бих искал да посъветвам хората да преценят тази своя покупка, това задлъжняване и през тази перспектива – че лихвата би се покачила. Ако те теглят в момента на 2,5%, аз бих ги накарал да погледнат каква би била вноската, ако лихвата отиде на 4% и дали промяната на вноската ще им позволява да обслужват кредита без проблем. Ако това е така, могат да са спокойни. Моите очаквания са, че лихвите няма да отидат до такива нива. Но е хубаво хората да предвидят, ако все пак това се случи, новата вноска да е поносима. Иначе златното правило си остава, когато всичките разходи по кредита са не повече от 30% от дохода. Това се смята, че е нискорисково и можем да задлъжнеем с голяма сума за такъв дълъг период – 25-30 години са най-често сроковете, които избират българските кредитополучатели. Естествено, добре е да проучим и преценим какъв имот да купим, в кой квартал. Когато го купуваме за живеене, тогава трябва да сме най-претенциозни, защото от този избор зависи стандартът ни на живот в следващите години. В кой квартал, каква да е квадратурата, кой да е строителят, качествено ли строи – всичко това трябва да се вземе под внимание.
- Казахте, че очаквате малко повишение на лихвите все пак. Това как би се отразило на средния размер на вноската по ипотечен кредит?
Тази година средният размер на кредита в страната отива към порядъка на 200 000 лева. Ако сметнем, че теглим един такъв кредит, при лихва 2,5% за срок от 30 г. вноската ни ще бъде 790 лева. Тоест толкова можем да кажем, че плаща средно българинът в момента. Ако тази лихва отиде на 4% по негативен сценарий, който аз казвам, че няма да се случи, вноската отива на около 950 лева. Когато човек прецени, че тази разлика от 790 до 950 лева няма да го доведе дотам, че не може да плаща кредита си, той може да влезе в кредитната сделка без притеснение.
- Какви са наблюденията ви – има ли разхлабване на условията на банките в последната година?
Бих казал, че нито има разхлабване, нито затягане. Банките продължават да са внимателни и да преценяват риска за всеки един клиент. Клиентите като цяло също не са рисково настроени. Ние виждаме много малък процент клиенти, които са рисково настроени – тоест да искаш да си купиш жилище и да теглиш кредит над възможностите си. Малко са такива клиенти. Затова виждаме, че нивото на лоши кредити е доста ниско. Продължава финансирането да бъде до 85% в големите градове и до 75-80% в по-малките. Продължава финансирането да бъде след Акт 14. Така че няма някаква съществена промяна в условията на банките. Но въпреки това клиентите трябва да са внимателни и те сами добре да преценят ангажимента, който поемат, теглейки един кредит в среден размер 200 000 лева за срок 25-30 години.
- Колко е бил средният размер преди година?
Мисля, че миналата година той беше 170 000 лева. Част от анализаторите на пазара гледат сухата статистика и казват, че последната година кредитите са нараснали с 19%. Това не е вярно. Обемът на отпуснатите кредити е нараснал с 19%. Но голяма част от това идва от по-високите цени на имотите. А всъщност при сделките има намаляване, макар и малко. Най-вероятно ще завършим годината с около 2% спад на ипотечните кредити спрямо миналата година. Така че ипотечните кредити тази година не се увеличават. Те се увеличават като обем заради по-високите цени на имотите и това, че се купува основно в по-големите градове и че на пазара в момента са по-активни клиентите, които имат по-сериозни финансови възможности. Те са по-смели заради това, че печелят повече и доходите им са по-високи, не ги притеснява високата инфлация и могат да отделят средства и да си купят имот. Те купуват по-скъпи и по-хубави имоти, обикновено тристайни, четиристайни апартаменти в хубавите квартали на големите градове или къщи в града или около него.
- Какви са тенденцията в търсенето на жилища?
Тази година виждаме връщане на интереса към покупка на жилища в строеж и ново строителство. Но той идва и от това, че предлагането на готови жилища е много малко и недостатъчно. Другата причина да се връща интересът към покупка на жилища на зелено е, че цената е по-добра от цената на готово жилище. Купуват се и по-големи имоти. Това, пак казвам, е една от причините да се коментира такъв ръст на обема кредити, защото хората, които са на пазара в момента, са с добри възможности, искат да живеят в по-голямо жилище, с повече стаи, в хубав квартал. А това са и по-скъпите жилища в големите градове.
- Какви жилища като размер се търсят най-често?
Най-много се купуват тристайни апартаменти с кредит.
ТОВА Е ТОЙ:
Роден е през 1974 г.
Магистър по информационни управляващи технологии със специалност „Инженерна икономика и мениджмънт“
Повече от 16 г. се занимава с финансово и кредитно консултиране
Управител на КредитЦентър и оценител на недвижими имоти
София Симеонова
