- Г-н Василев, как да изберем брокер, за да не станем жертва на измама?
- При избора на агенция е много важно да се проучи каква е историята й, от колко години е на пазара, дали е по-известна, дали е по-позната, има ли достатъчно препоръки от доволни клиенти или партньори от други сфери като юристи или специалисти. Препоръчително е да се провери професионалната история на съответния брокер, колко години е работил в агенцията, какви успехи има.
Ако при избора на имот не искате да допуснете стандартни грешки, по-добре да се обърнете към специалист, а именно брокер консултант. Препоръчително е да го направите в самото начало. При продажба на имот чрез тази консултация ще получите конкретни съвети как да определите цената на имота, как да се подготвите за продажба, какви ще бъдат стъпките, колко време ще отнеме спрямо моментното състояние на пазара. Ако казусът е за покупка на имот, в тази ситуация ще бъдат дадени съвети за финансовите възможности, търсенето и функционалността на имота. Смятам, че брокерът доста повече би скъсил процеса на продажба или покупка, ако разговаря с клиента още в самото начало.
- Кои са лошите практики на брокери, от които трябва да се пазим?
- Около 20 години съм в сферата на недвижимите имоти, включително съм бил и в Управителния съвет на националното сдружение на недвижими имоти. В тази организация се борим именно с лоши практики на брокери. Някои от най-честите отрицателни страни са свързани с това, че брокерът няма никаква професионална подготовка и не съветва клиента си кое е най-добро за него. Също така не може да се има много доверие на брокери, които предлагат продажба, но изобщо не са виждали имота. Още по-притеснително е да са го виждали, но да не са получили разрешение за продажба от собственика. Задължителна практика е и да се подписва посреднически договор, с който продавачът възлага на брокера да продава имота.
Друга лоша практика е брокерът да получава комисионата си при реализиране на покупко-продажба и да не продължава отношения с клиента си. Важно е да бъде с клиента си до нотариалното изповядване на сделката. За съжаление много колеги не го правят или от меркантилност, или от неумение и след като получат възнаграждението си, буквално зарязват клиентите си. От години се борим с лошия имидж на брокерите.
- Каква е тенденцията на пазара на имоти, има ли все още засилен интерес, както беше по време на пандемията?
- Все още липсват обобщени данни за 2023 година, но мога да предоставя данни за предишната спрямо предходната. През 2021-ва в София регистрираните сделки са около 37 000, а в Пловдив - около 19 000. Общо в България са 248 000. За 2022 година те са съответно - 34 000 за София, което е 7% спад на годишна база. В Пловдив са 17 600, което отново е 7% спад, а в България са 242 600, или 2% спад. Изминалата година е и първата от две години насам, през която нямаме ръст.
- Колко време е нужно за една сделка?
- Относно това колко време е нужно една сделка да се финализира - със сигурност в момента престоят на една оферта е малко по-дълъг в сравнение с преди - около месец и половина. Преди една година по това време някои сделки се случваха и за една-две седмици, но средният престой на пазара беше около пет седмици. Тук е много важно да се уточни дали става въпрос за сделка, която е за покупка на имот в строеж. В момента покупката на имот в строеж е малко по-бавна. Ако има правилно ценообразувана оферта, независимо дали за обзаведен имот или за такъв в лошо състояние, сделките се случват в пъти по-бързо - дори в рамките на седмица. В момента има недостиг на готови продукти.
- Какво се предлага, какво се търси в момента?
- Има някои тенденции, които се случват генерално след COVID кризата.
Една от тях е, че продължава миграцията от по-малките населени места към по-големите - най-вече Пловдив, София, Варна и Бургас. Втората е промяна на големината и типа жилище, което сменят обитателите. Търсят се по-големи жилища. Така наречената средна класа в България е с доста подобрени доходи след COVID и тя инвестира средства в недвижими имоти, но основно за собствено ползване.
Друга тенденция след COVID e преминаване от апартамент към къща. Отново за собствено ползване. Доста популярни станаха и апартаментите на партер, отново с частна зелена площ, които изобщо не се търсиха преди 10 години и никой не проектираше такива сгради. Това също е фактор, който се промени след COVID.
Инфлацията през последните месеци промени малко нещата. Заради ръста на цените клиентите искат да защитят парите си, като купуват имоти с инвестиционна цел.
- Какви са тенденциите от гледна точка на градове?
- Със сигурност малките населени места около Пловдив, родопската яка, районът към Хасково и Кърджали също мигрират към по-големите областни градове.
Ако по-отдавна този пазар се движеше основно от английски или немски купувачи, а преди 5-6 години и от руски купувачи, сега се движи основно от български. Вече българите си позволяват и ваканционно жилище. Говорим за жилища максимум две спални и в основните черноморски курорти - Слънчев бряг, Несебър, Созопол. Това не е миграция, а по-скоро търсене на възможност за придобиване на още един имот с цел ползване във ваканционен период и отдаване под наем в краткосрочен план.
- Забелязват ли се промени на офертите в процеса на предлагането, на продажбата?
- Случват се отстъпки по време на преговорите, като при готови жилища отстъпката е по-малка - между 3% и 10% от цената на имота.
При офертите от ново строителство - сградите в строеж, някои инвеститори са склонни, през призмата на промоция или конкретен апартамент, да правят малко по-големи намаления от над 10%. Такива отстъпки почти не се случваха доскоро. В началото на миналата година имахме примери за покачване с 20 хиляди на първоначалната цена, защото са се появили нови купувачи, което е сигнал за нередност на пазара.
- Какви са средните цени на имотите в момента, може ли да кажем, че балонът се спука?
Много е трудно да се говори за цени, защото те са различни в отделните градове, а понякога и дори и в рамките на един град.
В София варират от 1000 евро на квадратен метър и стигат до 3-4 хиляди евро. Някои специфични оферти в идеалния център могат да бъдат и над 5 хиляди евро.
Едно средно практическо жилище в момента в сграда в строеж е средно 1300-1600 евро на квадратен метър. Диапазонът е много широк и има много разнообразни оферти. В някои райони на Пловдив достигат по цени столични квартали. Генерално Пловдив доста стопи разликата със София в последните 2-3 години. В един момент цените там бяха до 50% по-ниски. Сега разликата е между 10% и 20% за сходен имот.
Всъщност няма балон, а по-скоро движение при цените, която се наблюдава средно на всеки 10 години. В момента сме в цикъл на балансиране - това са цените, които клиентите са готови да платят и в момента трудно биха платили по-висока сума. Но има много предпоставки, които тепърва ще вдигат цените на недвижимите имоти в световен мащаб.
Това е той:
Завършил е руската гимназия „А. С. Пушкин“
Придобива последователно няколко магистърски степени в Университета за национално и световно стопанство: магистър по маркетинг и мениджмънт, магистър по туризъм, магистър по бизнес с недвижими имоти
Лицензиран брокер на Софийската стокова борса
Лицензиран оценител на недвижими имоти
Ръководи ARCO REAL ESTATE България от 2008 г.
Заемал е управленски длъжности в сферата на недвижимите имоти, инвестиционното посредничество и обществените поръчки
От 2016 г. до 2021 г. е член на Управителния съвет на „Национално сдружение недвижими имоти”, България
Таня Киркова
