- Г-н Ганев, какво е състоянието на пазара на имоти в момента? Какви са прогнозите ви за неговото развитие до края на годината и през 2025 г.?
- Данните на официалната статистика показват, че през първото тримесечие на тази година имотните сделки в основните пазари в страната се увеличиха спрямо година и половина назад. Преди това, в периода от третото тримесечие на 2022 г. до края на 2023 г., тоест в продължение на 15-16 месеца, имаше постоянен спад на сделките в страната, включително и на жилищния пазар.
През първото шестмесечие на 2024 година в основни градове - София, Пловдив, Варна, Бургас, има ръст на обема от сделки. В София през първото шестмесечие на 2024 г. има 16 939 сделки, а през същото шестмесечие на 2023 година сделките са 14 900, което е увеличение с 14%. За Варна увеличението на сделките е 12% - от 6600 през първото шестмесечие на 2023 г. те са нараснали до 7400 за същия период на 2024 г. За Бургас ръстът е 27%. За Пловдив увеличението на сделките е с 1%. Ръст има и в още няколко от по-малките областни центрове - Кърджали, Перник, Габрово, Силистра.
Данните за цялата страна показват все още спад на обема от сделки. Увеличението е в най-активните пазари, най-привлекателните икономически центрове. Интересно е, че 40 процента от имотния пазар в страната се случва в София, Пловдив, Варна, Бургас, Русе, Стара Загора, Несебър. В момента Несебър е в топ 5 на пазарите в страната и в някои моменти надвишава Бургас по обем от сделки. Тези 7 основни центъра формират 40 процента от пазара в България. За последните 10-15 години този дял се повишава от 30 на 40 процента.
Свързано е и с миграцията – основните икономически центрове са притегателни за хора от по-малките и по-зле развити икономически райони. Например София е притегателен център за почти цялата страна, но основно за Северозападна, Югозападна и Централна България. Варна е притегателен център за цяла Североизточна България – хората от Силистра, Разград, Шумен, Търговище, Добрич. А Бургас в по-малка степен, тъй като южната част на страната е по-сериозно развита, наличието на повече магистрали със сигурност подобрява икономическото развитие на тази част от страната.
Пловдив, разбира се, е притегателен център за пазара на имоти. В последните години нашите съграждани, които живеят в Турция, показват интерес към града и освен в Кърджали те започнаха да купуват имоти в Пловдив. Той след София е може би най-балансирано развиващият се икономически център и по отношение на жилищния и имотния пазар на логистични и индустриални площи.
Тенденцията на доста активен пазар е поради много причини. Лихвените проценти още са може би най-ниските в Европа и по света.
- Докога ще е така?
- Миналата седмица има промяна в посоката – започнаха да се покачват леко лихвите по отпуснатите ипотечни кредити.
Друга причина за много активния пазар е очакваното приемане на България в еврозоната, в шенгенското пространство, в Организацията за икономическо сътрудничество и развитие. Много хора разчитат, че след приемането може би не веднага, но дългосрочно погледнато, България още повече ще подобрява своите икономически резултати. Това ще се отрази с покачване на цените.
Поради тази причина в момента купувачите са много активни и желаят да купуват имоти. Това се отразява и на продавачите физически лица най-вече, някои от които спират своите продажби с идея да изчакат и продадат на по-висока цена след половин или една година, когато бъдем приети. Създава се дефицит на пазара, който обуславя и покачването на цените.
Друга важна причина през последната година, година и нещо е, че много българи по обективни причини започнаха да поглеждат към завръщане в България. Хора, които са работили през последните 30-35 години в чужбина, сега започват да се връщат, за да прекарат годините след пенсиониране в страната. Някои от тях авансово влагат спестяванията си в собственост. Те са една нова доста атрактивна група купувачи през последните две-три години. Много са факторите, които обуславят активността на пазара и увеличаването на обема от сделки в основните центрове в страната. Очакванията са за подобно представяне до края на годината.
- Какви други тенденции има на пазара?
- Данните показват, че инвеститорите в София се забавят с новите си проекти. Единственият град от големите, който понижава дела на новото строителство в общия дял на предлагането, е София. Във Варна, в Бургас, в Пловдив особено този дял се покачва значително. В Пловдив например се покачва два пъти. Два пъти по-голям е делът на започнатото ново строителство в общия обем от сделки, които се случват в същия период от време.
- Как стои въпросът с цените на имотите?
- Данните на националната статистика за първото тримесечие показват сериозни ръстове на цените. В София има 18 процента ръст на цените спрямо същия период на 2023 г. В Пловдив - 7,5 процента, във Варна - 23,5%, в Бургас - 12,3 процента, Русе - 9,2 на сто, в Стара Загора - 8,8%. Абсолютно навсякъде цените се покачват. Но сделките не се увеличават навсякъде. В Русе и в Стара Загора например те се забавят, но цените растат най-вече заради по-голямото търсене, отколкото е наличното предлагане. Вероятно в големите градове приключването на 2024 година ще бъде с подобни показатели.
- А какъв ще е пазарът през 2025 година?
- Трудно може да се прогнозира повече от 3-6 месеца каквото и да било, свързано с икономика. Пазарът много ще зависи от политическата и геополитическата обстановка, от стабилността. Ще зависи от успехите ни в стъпките по приемането ни в еврозоната, в шенгенското пространство и от икономическото ни развитие. Аз считам, че собствениците, които сега спират своите продажби, изчаквайки момента на по-високи цени на имотите, може да сбъркат. Може да се окаже, че в даден момент предлагането ще изпревари търсенето и това ще се отрази на цените.
Изчакването сега в един момент ще създаде натиск върху цените. Така че всеки собственик на имот трябва да прецени своите желания, но и дали не е добре точно в този момент, сега, да представи своя имот на пазара, защото предлагането е малко и цените са високи. Трябва да се следят събитията, включително и евентуалното покачване на лихвените проценти, което със сигурност се отразява негативно на обема от сделки.
- Какво бихте посъветвали младите семейства, които искат да си купят жилище?
- Много са нещата, от които зависи вземането на такова решение. Първо зависи от доходите на семейството. Ако искат да придобият собственост с ипотечен кредит, каква част от него могат да самофинансират. Доколко има рискове в тяхната работа в краткосрочен, средносрочен план. Дали има такива в сектора, в който работят, в икономическата обстановка в страната.
Ако отговорят на всички тези въпроси позитивно, трябва да стартират проучване на различните продукти, които се предоставят от финансовите институции и да излязат на пазара на жилищни имоти в съответния град, да разберат какви са цените в момента.
- Какви са цените на жилищата в момента?
- Много са различни. В град като София има над 100 района и ако ви кажа някакви средни цени, те ще са неточни. Затова мога да дам съвет – когато имате желание да разберете къде желаете да закупите имот, кой е най-добрият район, подходящ за вас, се обърнете към специализирани компании, консултанти на пазара на този вид услуги, за да разберете повече за съответните райони и кои са най-подходящи според вашите доходи. Няма нищо лошо, ако в момента имате едни доходи, да купите в по-страничен район, а след няколко години, когато увеличите своите доходи, да продадете това жилище и да закупите друго в по-добър район.
Това е тенденция, която се развива в последните години в България. По-старите поколения са свикнали да живеят в едно жилище постоянно. Докато младите логично считат, че всеки етап от живота си могат да прекарат в различни имоти, в различни райони, по-добри комплекси, по-добри сгради. Това разбиране също определя пазара.
- Какво предпочитат купувачите – ново или старо строителство, обзаведени или празни жилища?
- Има интерес към всички райони в столицата, има интерес към всички модели на покупка, които изброихте. Някои семейства предпочитат да закупят ново жилище, но и ремонтирано и обзаведено. Други купувачи предпочитат да се включат на много ранен етап от строителството на нова сграда, защото тогава могат да придобият собствеността на по-ниска цена.
Но това пък е свързано с много сериозни рискове. Трети, с по-малки спестявания, предпочитат стари, панелни жилища. Има различни типове купувачи. Някои предпочитат по-ниска цена, на по-ранен етап, с по-висока степен на риск. Добре е този риск да е контролиран. А други искат напълно готово жилище. На пазара има от всички видове клиенти. Все още по-голямата част от сделките в София са от вторичния пазар. В София около 35 процента от сделките са за ново строителство. При около 16 000 сделки в София за първото шестмесечие около 5000, или една трета, са излезли на пазара като започнато ново строителство.
- А имоти на зелено купуват ли се?
- Да, купуват се. Но това е най-сложната сделка в търговския свят. Особено като се има предвид, че едната страна е корпорация, компания, а другата е физическо лице или семейство. Хората трябва да знаят, че покупката на имот на зелено трябва да се контролира, за да се ограничат рисковете, свързани с правната и с финансовата част, с подписването на различни клаузи, понякога и неравноправни.
През последните две-три години, след ковид пандемията и започване на войната в Украйна, имаше проблеми с доставките на материали за строителството и с бързо покачване на цените. Някои инвеститори пожелаха едностранно увеличение на цената на имота или връщане на капаро, но без неустойки. Така че рисковете при покупка на ново строителство са значителни и всеки, който излиза на този пазар, ако няма достатъчно знания, трябва да ползва консултантска помощ.
- Как да си изберем брокер, консултант? Има ли регистър на фирмите, които търгуват с имоти на пазара?
- За съжаление в страната няма никаква регулация на пазара на брокерски услуги. Създаденият регистър е доброволен. В него има включени към 450 физически и юридически лица. Но това са една десета, даже една двайсета част от всички участници на пазара. Потребителите трябва да бъдат внимателни при избора на компанията консултант за тяхната сделка. Трябва да сменят модела.
- Какво означава това?
- В сектора на имотите не трябва да се избира и купува имот по модела - най-евтиното, като от промоция в голяма търговска верига. В този сектор купувачите не трябва да се осланят и на офертите. Защото има много фалшиви оферти, нарочно публикувани, за да прихванат клиенти. Брокер или консултант за покупка или продажба на жилище, имот се избира както избирате свой адвокат, юрист, зъболекар, семеен лекар. Трябва да потърсите препоръки. Ако нямате свой познат, личен брокер, който да работи за вас, за вашето семейство, можете да направите интервюта, може да се срещнете с различни консултанти и проверите какъв е опитът им, квалификацията.
На пазара има страшно много етични компании, които работят за интереса и удовлетворяване нуждите на своите клиенти. Те са подписали Етичния кодекс на Национално сдружение недвижими имоти. Но за съжаление има и компании, които работят с единствена цел да реализират своята печалба, без толкова много да се интересуват от нуждите на хората.
Трябва да бъдете внимателни. Все още закон за регулация на този бизнес в полза на обществото, на бизнеса, на потребителите и на държавата няма. От това се възползват различни хора, които влизат без всякакъв контрол на този пазар. Това е най-високостойностната сделка на всяко семейство и компания. Затова хората, упражняващи професията на брокер, трябва да бъдат много подготвени, да има контрол върху техните умения и знания. В НСНИ сме подготвили проект на закон.
Това е той:
- Предприемач, основател на компании в сферата на недвижимата собственост.
- Магистър на Икономическия университет - Варна, специалност „Икономика и управление на индустрията“.
- 2019-2021 - Доктор, проф. по икономика - строителство и недвижима собственост в Икономически университет - Варна.
- Специализира „Международна търговия и бизнес развитие“ към института Land O Lakes-Mineapolis-St.Paul, USA.
- Арбитър към Софийски арбитражен съд -“Международна асоциация за правосъдие и абитраж“.
- Преподавател в Национална академия към НСНИ.
- Консултирал с екипа си компании като НЕК, Златни пясъци, Лукойл Нефтохим, Сигма Капитал, Хидрострой, Интерком, Феста Холдинг, Piraeus Bank и много други.
- Член на Българската макроикономическа асоциация.
- Учредител на Националната асоциация за защита на потребителите.
Таня Киркова
