- Г-н Ганев, каква е ситуацията на пазара на имоти?
- Това, което показаха данните за първата половина на тази година за обема на сключените сделки, сочи, че има 7% ръст на продажбите. 112 800 е общият брой на сделките за цяла България, като почти във всички градове има увеличение на продадените имоти. Само в Стара Загора има 1% спад на сделките, както и в Сливен и Враца. По останалите места са отчетени ръстове, като за София той е 4%, Варна – 20%, Бургас – 14%, Пловдив – 1%. Това, което наблюдаваме, е, че ръстовете на обема от сделките намалява при някои от градовете. Може би следващото тримесечие ще има някакво забавяне или задържане, но предстои да се видят данните. Обемът от сделки влияе и на нивата на цените, тоест колкото по-малко сделки се сключват, вероятно ръстовете на цените също ще намалеят и обратно. Това, което може да кажем, е, че има задържане и по-малки ръстове.
Предстои да видим как ще се отрази върху пазара на имоти покачването на лихвите, това е нещо, което винаги оказва влияние. При ипотеките също има ръстове с 4% средно за страната, не е толкова голям, колкото предходните месеци, но все още има търсене на заеми. За София ръстът също е 5 на сто, но в Бургас и Пловдив е отчетен спад от 2%, Варна има ръст от 7 на сто.
- На какво се дължи разликата в ръста на обема на сключените сделки в София и Варна? Може би на по-ниско предлагане.
- Точно в периода, след като започна войната в Украйна, имаше проблеми със строителните материали, с цените им и предлагането наистина беше по-ограничено, то всъщност и задържа цените. По-малкото предлагане на ново строителство се отрази на пазара на предлагане на имоти от собственици. Но така или иначе това оказа влияние в София и вероятно това е една от причините да има по-малко увеличение на сделките. При търсенето няма намаление, по-скоро хората изчакват да видят какво ще се случи с лихвите, с ипотечното кредитиране, за да бъдат по-спокойни при вземане на такива дългосрочни решения, каквото е вземането на кредит с период на погасяване 20-30 години.
- Какви имоти се търсят?
- Данните на статистиката за строителството показаха, че тенденцията в последните две години от началото на пандемията е, че има желание да се придобиват по-големи жилища. Проектират се основно апартаменти с две или три спални в новите сгради. Трябва да се отбележи и че има сериозен ръст при строителството на къщи в близост до големите градове, както и в по-малките населени места. В последните две години от 2020 година насам се породи една нова тенденция и тя е, че българите станаха купувачи на второ жилище за първи път в историята на нашия пазар. Освен основното жилище, което се намира в града, те започнаха да купуват и да строят къщи, които ползват на семейни начала в по-малки селищни системи. Това търсене се дължи на факта, че хората искат да имат повече простор, място за семейство, по-малко рискове от близост до други хора и така нататък.
- Има ли дефицит на предлагане на подобни имоти?
- Не, от 2006 година насам пазарът на къщи се прероди, след като британски граждани започнаха да придобиват масово такива имоти, тогава се и построиха доста нови къщи, но след това започнаха да ги разпродават. В момента все още има предлагане, сега се купуват и парцели, които се застрояват. Нещо, което не е неразумно, по простата причина, че все новото строителство предполага влагане на нови технологии, по-оптимални площи и модерен дизайн, докато старата къща е строена по стари технологии, изисква повече вложения, комфортът няма да е толкова добър. Така че покупката на парцел и изграждане на нова къща би било много по-добро вложение.
- Кои са факторите, които могат да се отразят върху цените на жилищата в следващите месеци?
- Основните фактори, които ще влияят, са военните действия, свързаните с това кризи, най-вече енергийна с газа, електричеството. Влизането отново в политическа криза също оказва влияние върху вземането на решения от хората, защото това води до икономически кризи, ако не се предприемат адекватни мерки от служебните правителства. Също така поведението на Европейската централна банка и на БНБ съответно ще се отрази върху пазара на имоти. Трябва да следим поведението на търговските банки в страната, дали условията ще се запазят и ще продължат ли да се стремят да предоставят добри оферти на гражданите. Има доста фактори, които влияят пряко или косвено върху пазара на недвижимите имоти.
- Къде се намира София по цени на имотите спрямо останалите европейски държави?
- София е на едно от последните места по цени на имотите не в Европа, а на Балканския полуостров. За Източна Европа със сигурност пак е на дъното. Цените на жилищата в България не се харесват на много граждани, но те са такива поради пазара. В България, както казах, първото полугодие на пазара са се случили 112 000 сделки, ако имате по един продавач и купувач за всяка една от тези сделки, това са 220 000 българи. Това означава, че под 0,5% от сънародниците ни могат да си позволят да купят имот. Тоест това не е масов продукт, както много от хората си мислят, че всеки трябва да може да си купи жилище. От друга страна, трябва да бъдем много внимателни това да не се получи, особено в големи градове, имотите да станат недостъпни особено за младите хора, които придобиват за първи път собственост. Все още ръстът на доходите надвишава увеличението на цените на недвижимите имоти. Ако това се промени като съотношение, има вероятност наистина обемът от сделки да намалее, но тогава се очаква цените да паднат и да има и спад на предлагането. Това е много конкурентен пазар, имайте предвид, че участниците като предприемачи, банки, брокери са много на пазара. Не е възможно върху цените на имотите да има някакво влияние или картели.
- Заради поскъпването на материалите, свързано със затруднените доставки, имаше сигнали за едностранни промени в цените на договорите за покупка на имоти „на зелено“. Как може това да се регламентира?
- Има такива случаи, аз не мога да кажа колко са, но действително има сигнали за това, че се сключват договори, а след това едностранно се променят клаузите по тях. Дали това е справедливо или не, аз не мога да кажа, но гражданите трябва да знаят, че покупката на имот на зелено е може би най-сложната търговска сделка. Когато те отиват директно при предприемачите, трябва да знаят, че рисковете станаха много големи, освен че могат да променят клаузите, но и да не бъде завършена дадена сграда. Според мен Комисията за защита на потребителите трябва да разгледа възможността да бъдат контролирани този тип договори, защото те не са много като обем, но са за сериозни инвестиции. И както контролират договорите на мобилните оператори, които са на стойност стотина лева, може би трябва да бъдат разгледани и тези сложни договори за неравноправни клаузи. Защото точно това се получава, потребителят плаща и чака една година и в един момент ви казват, че или ще ви вдигнат цената, или ще ви върнат парите, което дали е справедливо не знам, но е трябвало да бъде ясно предварително.
- Предприети ли са някакви мерки в тази посока от Комисията за защита на потребителите?
- Не мога да кажа, защото аз не съм коментирал този въпрос с експертите в комисията, но това би могло да бъде разисквано и да бъде дадена някаква насока на предприемачите да премахнат неравноправните клаузи.
- С колко са се увеличили цените на имотите от 2019 година досега?
- Със сигурност с повече от 20%, само за първото тримесечие на тази година ръстовете се движат в рамките на над 10 на сто. Но характерното в момента е, че се вдигат цените на готовите сгради именно заради това, че през първите месеци нямаше голямо предлагане на нови сгради.
- Какво се случва с дейността на брокерите, ще има ли някаква регулация?
- Според проучване на Европейската асоциация на професионалните брокери на недвижими имоти България е единствената страна в Европа, където няма никаква регулация, навсякъде по всички критерии няма регламенти, правила и прочие. Така може с капитал от 2 лева да станете брокер. Всъщност европейският стандарт, който е и държавен стандарт от 2010 година за изискванията към професионалните брокери, има изключително високи изисквания. Но в момента няма регистър, няма контрол, голяма част от брокерите не са членове на сдружението и не спазват никакъв етичен кодекс. Един бъдещ закон, който ние сме предложили като проект, предполага една регулация, която да гарантира първо интересите на потребителите, като в това число са купувачи, продавачи, предприемачи и други, от една страна, а, от друга, на професионалните брокери и на всички заинтересувани институции. Силно се надявам, че един закон може да гарантира спокойствие на пазара.
- В последните години при разположението в предлаганите жилища кухнята заема част от всекидневната. Това не ни ли ощетява с една стая?
- В офертите за имоти обявяването на броя на стаите е информационната част в предложението. Важната част е каква е площта, като на тази база е определена цената. Обичайно стандартът при западните пазари е да се броят само спалните, но тук не се прилага. Структурата на жилищата в последните години се промени и кухнята стана част от дневния тракт, докато преди то беше отделно. Смята се, че в момента модерното е да не бъде отделно, а да е част от трапезарията и място, където семейството прекарва своето време заедно, а спалните се използват само в тъмната част на денонощието. Но основното, което се взема при формиране на цената, е площта.
Това е той:
Роден е в Бургас
Магистър е на Икономически университет – Варна, по специалност „Икономика на индустрията”
Притежава CIPS сертификат на National Association of REALTORS-USA, който го отличава като международен специалист в сферата на недвижимите имоти
През 1993 година основава „Форос“ – Национална компания за недвижими имоти, и до днес е неин управляващ директор
През 2009 година създава компанията GVA Sollers Solutions, специализирана в предоставяне на услуги, свързани с бизнес имоти, консултантска дейност, управление на портфейли от активи и др.
Председател е на Управителния съвет на Национално сдружение „Недвижими имоти“ (НСНИ) от май 2018 г.
Елена Иванова
