- Г-н Марчев, кои промени и нови изисквания в Закона за етажната собственост проработиха и кои трябва да бъдат отново променени?
- Измина почти година от приетите промени в закона. Някои неща се подобриха, други не толкова, колкото има нужда. Мисля, че хората, живеещи в сгради в режим на етажна собственост, не се вълнуваха много от промените. Може би тази тема не ги засяга толкова, защото те знаят, че има кой да се грижи за общите части. А домоуправителите се вълнуваха – от една страна, работата им става по-отговорна, а от друга – сега има повече законови механизми да се изпълнява по-добре. По темата с неприсъственото гласуване, което се прави чрез декларация до домоуправителя, все още няма ясно оформена практика. При събранието в смесен режим – присъствено и който желае онлайн, съвсем няма яснота как ще се случва, въпреки че има примерна процедура, издадена от МРРБ. От друга страна, със сигурност от гледна точка на дисциплина, задължения и ред в етажната собственост се усеща, че нещата се подобряват. Например със задължителното деклариране на брой обитатели чрез писмена декларация, с улесненото свикване и водене на събрание, със задължението за поставяне на месечния отчет за приходи и разходи в общите части. Много собственици сами търсят тези отчети и управителят е длъжен да ги съставя всеки месец и да ги поставя на видно място във входа.
- Имаше промени във вноските. Какви такси събирате от хората, които не живеят постоянно в даден апартамент?
- Това е въпрос, който трябва да се реши индивидуално във всяка сграда. Общото събрание взима решенията, тоест общото събрание на етажната собственост е „Народното събрание“, което определя правилата в блока, разбира се, в рамките на закона. С приетите промени се легитимираха още два начина за разпределение на разходите. Преди приоритетно законът предписваше разходите за управление и поддръжка да се делят на броя постоянно живеещи, собственици, обитатели. Ако някой не живее в имота за период от една календарна година, можеше да не плаща такси. А ако ползва имота над 30 дни, общото събрание (ОС) може да реши да плаща една втора. Предвид лошата поддръжка на сградния фонд отдавна се търсеха начини да се подобри събираемостта, за да може да се изпълняват необходимите ремонти. Сега, с промените в закона, се дадоха възможности ОС да приема разходите да бъдат по равно на обект, тоест на апартамент, което е може би най-популярната форма. Също така може и да се разпределят съобразно процента на идеалните части на всеки апартамент, което е една по-справедлива форма, тъй като собствениците на големите имоти ще плащат повече, а на малките по-малко. Това е логично, защото площта на имота води и до по-голяма или по-малка тежест при гласуването. Така че ОС има правомощието демократично да прецени кое е подходящо за дадената сграда с оглед нейния вид и нужди, както и на живеещите в нея.
- Как се действа, ако има много празни жилища?
- Ако има много празни апартаменти, е ясно, че няма как да се приложи занапред структурата на бюджета, при която „който не живее, може да не плаща“, защото няма как да се събират сумите за покриване на разходите, ще стане непосилно за живеещите. Това е хипотеза, примерно при ваканционните имоти през зимата, но не само. Статистиката казва, че празните имоти в големите градове са около 30%, а в малките градове този процент е по-голям. Не може 70% живеещи да плащат 100% от разходите, т.е. и за останалите, които са избрали да не ползват имотите си.
- Как се решава в този случай?
- Гледат се решенията на ОС, за които трябва да има съставени протоколи. Ако трябва нещо да се промени, може да се свика ново ОС, което да вземе ново решение занапред. Например разходите ще се плащат по равно на апартамент, без значение дали си ползвате имота или не го ползвате. Или да се реши, че ще се плащат според идеалните части, без значение дали се обитават имотите. Или да освободим хората, които не си ползват имота, като трябва да приложим новата законова норма, която гласи, че след като имотът е необитаван, то за него трябва да се плаща вноска като за един живеещ. Считаме, че тази промяна е правилна и справедлива, защото това, че в имота не е влизал никой 6 месеца и като се върне собственикът на шестия месец той ползва общите части – входът е изчистен, лампата свети, може да се качи в асансьора. Подобрен е проблемът с изпълняваните ремонти - като влезе майстор да прави ремонт, ангажиментът е абсолютно същият и следва да се плаща за времето на ремонта. Защото въпреки че не се живее в имота, той се ползва. Тук следва да се има предвид, че говорим за разходите за управление и поддръжка, които са за асансьор, за ток, за чистачка, за възнаграждение за управителя, което вече е задължително, и така нататък. Това е първият вид задължителна вноска.
- Вторият какъв е?
- Вторият вид задължителна вноска е за фонд ремонт и обновяване, което се плаща също всеки месец. Друг вноски са извънредните и еднократни вноски, когато имаме предстоящи ремонти. Те не са всеки месец, а само в даден месец, когато е планиран ремонт или дадено подобрение в сградата. И в двата случая се дължат. Хората често ни питат и ни пишат имейли: „Аз трябва ли да плащам или не, след като живея в чужбина“. Опитваме се с примери и с цитати от закона да им обясним, че това е тяхната собственост и въпреки че са избрали да не я ползват, това не ги освобождава от задълженията да плаща разходите за поддръжка на собствеността.
- Имате ли сред управляваните от вас сгради, такива с централно отопление? Смятате ли, че тези хора трябва да плащат цена за топлинната енергия, излъчена от сградна инсталация, или, ако не са осъществили достъп, за да им бъдат отчетени уредите, защото живеят в чужбина, трябва ли да им начисляват ползване на радиаторите по максимална мощност или по 180 литра вода на ден?
- Това е уредено в Закона за енергетиката и тези разходи се разпределят съобразно предписанията на този закон, а не в закона за етажната собственост. В него пише, че ако не ползваш парното, си длъжен да поемаш разходите за сградна инсталация. Това означава, че дори да не ползваш никакво отопление през целия зимен период, дружеството за топлинно счетоводство, като изготвя дяловото разпределение и сметките на ползвателите, ще разпредели на всички и ще им начисли и общите разходи, които са в размер на отдадената топлоенергия към сградата, която обаче не е отчетена от топломерите (разпределителите в отделните имоти). Тоест от общия топломер до индивидуалните има разлика, която е заради отдадената енергия при транспортирането на топлината и за отопление на общите части. Този разход се разпределя по солидарен принцип, дори да не ползваш имота си. Това е записано в закона и на хората, които не са в течение, им препоръчвам максимално бързо да се информират, да видят какво имат неплатено и да преценят как да си управляват разходите занапред. Така или иначе тази такса сградна инсталация е неизбежна и доколкото имам информация, топлофикация активно търси тези, които не са я платили, дори по съдебен ред, дори и за малки суми.
- От 2027 г. всички апартаменти в етажната собственост трябва да бъдат с дистанционни уреди. Ще може да се мери топлинната енергия, дори без да се влиза в жилището.
- Дистанционните уреди би трябвало да доведат до по-голяма справедливост и по-точно изчисление. Защото сега винаги в сградата има неотчетени топломери на домакинства, които не са осигурили достъп. При 100 процента отчитане ще има 100 процента точност. Но въпросът за сградната инсталация ще остане.
- Кой трябва да плаща таксата за асансьор?
- Асансьорите са съоръжения с повишена опасност. Трябва да се спазват строго предписанията на фирмите за тяхната поддръжка, да се правят редовно технически прегледи, налагащите се ремонти. За съжаление не всички собственици се отнасят достатъчно отговорно към тези съоръжения. В някои сгради асансьорите се поддържат колкото да продължат да работят с много компромиси на безопасността. И в един момент може да се окаже, че в годините са им спестявани важни ремонти и че ползването вече не може да продължи. Затова трябва да се правят навреме всички ремонти, за да може да съоръжението да работи. Като цяло с асансьорите има проблем, защото няма достатъчно експерти по поддръжката и в някои градове съм чувал, че е много трудно да си намериш фирма за асансьорна поддръжка.
- Каква е цената на професионалните домоуправители?
- Принципите са различни, защото и сградите са различни. Собствениците в тях също са различни. Една средностатистическа жилищна кооперация обикновено има такса за управление, която е в рамките на около 10-15 лева на апартамент. Отделно се добавя такса за почистване, която също е от порядъка на около 10 лева, и такса за техническа поддръжка, която е по-малко, защото по-рядко се налага някаква техническа работа, докато почистването е всяка седмица, а управлението включва всекидневни дейности. Ако блокът има и зелена площ, която трябва да се поддържа, примерно е в затворен комплекс, се прави индивидуална оферта в съответствие с изискванията на етажната собственост. Някъде имат и други инсталации – примерно пожарогасителна или климатична инсталация за охлаждане или пък имат екип портиери.
- Трудът на домоуправителя колко струва, а на касиера – те отделно ли се смятат?
- Не, техните заплати се плащат от фирмата „Професионален управител”. Разходите на фирмата са включени в цената на продукта към клиента – около 10-15 лева на апартамент плюс съответните поддръжки. В някои градове е по-евтино, в други по-скъпо, защото трябва да се отчетат различията в макроикономическата обстановка. Разходите на фирмата са не само заплатите на домоуправителя, касиера и техника, но и се покриват техните осигуровки и данъци, ДДС и другите нормални фирмени разходи.
- Урегулира ли се вече процентът на взимане на решение от общото събрание?
- Намали се процентът на собствениците, които трябва да дойдат, за да започне събранието, тоест кворумът за откриване на заседанието се намали от 67% на 51% идеални части в обявения час на заседанието. А в режим на отлагане с един час се намали от 33 на 26 на сто. Целта е да може по-лесно да се провежда законно събрание и да се приемат решения. Защото две трети е висок кворум, почти винаги се отлагат събранията, а сега с 51 процента по-лесно се започва. Вземането на решения на събранието става със съответно мнозинство. Има различни мнозинства за различните категории решения. За някои решения с промените в закона се намали мнозинството. Примерно за избор на професионален управител мнозинството се намали от 67 на 51 процента, за да могат хората по-лесно да направят своя избор дали да ползват професионален управител или управител от етажната собственост.
- Как могат да се доверят хората на дадена фирма, ако не я познават? Общината гарантира ли за фирмите, които са на пазара?
- Самият пазар гарантира за фирмите. Ако една фирма се развива добре, печели нови клиенти и хората я предпочитат, значи се развива добре. Ако има негативни мнения за нея, значи е по-добре да се избягва. Препоръчвам на хората, които желаят да ползват услугата професионален управител, да четат внимателно офертите и договорите, които им се предлагат, за да могат да направят информиран избор.
- Има ли етажни собственици, които гонят от сградата съсед, защото не си плаща таксите или по друга причина?
- В единични и редки случаи има такива. Към нас се обръщат хората за съдействие обикновено след като обичайните начини вече са изчерпани. Изваждането на собственик става при системни и сериозни нарушения, след решение на общото събрание и след завеждане на дело пред районния съд или по сигнал в прокуратурата.
- Догодина предстои промяна в такса смет. Вие по какъв начин се готвите за новия начин на определяне?
- Няма все още приета нова наредба. Коментира се, че ще бъде готов проектът след септември и евентуално промяната ще е в сила за 2025 година. Принципът на определяне на таксата на база данъчна оценка като промили от нея се променя и ще се взема броят на живеещите. Това означава, че за празните апартаменти не би следвало да се плаща такса смет. Ще се плаща такса на брой ползватели, което автоматично означава, че при около 30% празни имоти разходът за такса смет на действителните ползватели ще се увеличи. Данните ще се вземат най-вече от регистрите за адресна регистрация. Като допълнително общините ще имат право да искат данни и от домовите книги. Данните от домовата книга обаче са за етажната собственост, те не следва да се ползват за определяне на такса смет. Защото в етажната собственост се водят живеещите, но има и друга различна информация за тях – деца, кучета, наематели и т.н. Тази информация се променя динамично през цялата година, а такса смет се заплаща веднъж годишно. Затова при адресната регистрация е по-точно – човек може да се регистрира на един адрес и ще плати таксата при този адрес.
Общото събрание обсъжда таксите
Това е той:
- 1998-2003 – завършва ГПЧЕ „Васил Карагьозов“-Ямбол, профил – английски, френски, руски език.
- 2003-2009 - завършва СУ „Св. Климент Охридски, Юридически факултет, специалност „Право“
- 2005-2007 – СУ „Климент Охридски“, Стопански факултет, Фирмено управление
- 2015 г. до момента - адвокат в Софийска адвокатска колегия, консултант в КОС България, дружество за управление и поддръжка на сгради и комплекси
- От 2017 г. до момента партньор в адвокатска кантора Вакарелова и партньори
- От 21 октомври 2022 г. до момента е председател на Асоциация на дружествата, управляващи етажна собственост (АДУЕС)
Таня Киркова
