О сновната лихва у нас, която бе определена от БНБ от началото на месец август, е 3,29%. Единствено централната банка на Швейцария е фиксирала по-ниска лихва и тя е в размер на 1,75% върху франковете Разбира се, че този „феномен“ е изцяло функция от начина на функциониране на Паричния съвет и практическото отсъствие на провеждането на реална парична политика от страна на централната банка. Тази ситуация е основната причина и за значително по-голямото търсене на ипотечни кредити деноминирани в лева, отколкото в евра. Да припомня само, че последното ниво на основната лихва определено от Европейската централна банка е 4.25%.
От началото на тази години левовите ипотечни кредити се движат под 3% на годишна база.
И така, дотук с оптимистичните констатации.
Както всеки процес, така и ипотечното финансиране в левове си има „тъмната страна “ и тя е, че по-ниските лихви са функция на това, че търговските банки ощетяват депозантите и не плащат абсолютно никакви лихви по привлечения левов ресурс. Казано с други думи, ако предположим, че годишната инфлация в страната е 8%, а вие държите в банките през този период 100 лв. в края на годината покупателната сила на парите ви е намаляла с 8 лв. Само не си мислете, че банките изведнъж са се превърнали в страдални участници на ипотечния пазар и неистово много желаят да раздават евтини ипотечни кредити. Разбира се, че не. Банките гледат единствено и само реализирания спред (лихвената разлика между депозитите и ипотечните кредити). В този ред на мисли, не плащайки лихва върху левовия привлечен ресурс сравнително ниските лихви по левовите ипотечни кредити си имат своето логично обяснение.
Какво става с лихвените проценти глобално? Само допреди две/три седмици всички анализатори много убедено прокламираха, че сме почти накрая на цикъла на повишаване на лихвените проценти. Този извод бе породен най-вече от първоначалните сигнали за икономическо забавяне в глобален план, предимно от страна на китайската икономика – втората най-голяма икономика в света. Какво е различното отпреди? Въпреки тази симптоми обаче пазарът на труда показва почти нереална устойчивост. Нещо повече, заплащането на труда продължава да расте макар и с умерени темпове. Това е класически пример за структурен проблем в пазара на труда. Почти мигновено може да се каже, че този структурен проблем е функция най-вече на демографската картина в развитите държави – ниска раждаемост, нежелание от страна на хора да работят не по специалността си, неадекватна социална политика, която в много държави демобилизира преквалифицирането на хората. Високата трудова заетост означава и относително добра покупателна способност, което е проинфлационен фактор. От тук следва и извода, че лихвените проценти няма да спрат да се повишават и през второто полугодие на годината. Впрочем, такива послания чухме и от страна на Федералния резерв на САЩ и от Европейската централна банка. В прав текст и двата надзорни органа потвърдиха, че е твърде рано да се декларира победа над инфлацията.
Основният недостатък при ипотечните кредити в лева, е че лихвата при тях не може да се фиксира за целия период. Винаги съм считал, че 20 годишен ипотечен кредит на фиксирана лихва от 4.5% е много по-изгоден от такъв на 3% плаваща лихва, защото това означава, че през целия период вие имате равни разходи по неговото обслужване без значение как танцува основната лихва. Да, в самото начало плаващата лихва изглежда примамливо атрактивна, но това рязко може да се влоши при цикъл на покачване на лихвите, за което писах по-горе. Същото така методиката на определяне на основната лихва при левовете е на база индекса ЛЕОНИА Плюс ( това е среднопретеглена стойност на лихвата, на която банките в България си раздават необезпечен краткосрочен левов ресурс). Да, последните години междубанковия пазар е изключително ликвиден, но по-опитните трейдъри знаят колко бързо тази картина може да се промени и при това не поради липса на ресурс, а поради липса на доверие между пазарните участници. Няма да се връщам години назад и да припомня какво стана с прословутите евтини ипотечни кредити в швейцарски франкове. Бих желал само да припомня, че банките не се интересуват от лихвения процента толкова, колкото от лихвения спред между привлечения и отдадения ресурс. Макар че нещата са фундаментално различни ми се ще просто хората много да мислят преди да скочат със затворени очи при подписването на ипотечен кредит. Повярвайте ми, застраховката на лихвените проценти не е безплатна (фиксираната лихва) , но гарантира сън без хапчета за сън.
*Анализът е изготвен специално за "Телеграф"!
Бисер Манолов, финансист
