Госпожо Христова, какви са промените в пазара на имоти, предизвикани от пандемията и сега от войната в Украйна?
Пандемията се отрази на пазара. Заради преминаването към хоум офис и учене от вкъщи купувачите започнаха да търсят малко по-голямо жилище, с допълнително помещение. Хората имаха нужда от собствено пространство, което повлия на търсенето на пазара. Повиши се и търсенето на къщи в периферията на градовете.
Войната в Украйна повлия основно от гледна точка на цената на строителните материали. Намалява сигурността на доставките. България беше особено силно засегната, защото голяма част от суровините, които се използват в строителството, се доставяха от Русия и Украйна.
В момента тази верига на доставки е прекъсната и ние се опитваме икономически да запълним нишата на липсващите материали чрез внос от други държави. Проблемът стана по-тежък - не само заради държавите, включени във военния конфликт, но също и заради страните, които използваха транзитни трасета през тези две територии.
Несигурността, свързана със строителните материали, се отрази с появата на спекулативни сделки. Цените на някои строителни материали реално не би следвало да достигнат такива нива, но вносителите и производителите тенденциозно превантивно повишиха цените. Когато има липса на даден продукт на пазара, самият производител завишава цената.
Проблемът със строителните материали е доста сериозен, защото още преди конфликта в Украйна имаше драстично поскъпване на материалите.
Така от януари 2021 до януари 2022 г. цените на металите, използвани в строителството, се повишиха със 113 процента. А на пластмасовите материали - с 35%. Цените продължават да растат.
Моето очакване е, че ще има някакво успокояване на цените на строителните материали, надявам се и на лек спад.
Защо?
Първо, ще отпаднат някои от спекулативните повишения. Второ, ще има пренаместване на пазара по отношение на суровините, които се използват в строителството. Тези, които са били доставяни от държавите, участници в конфликта, вече ще бъдат доставяни от други държави. Съответно местните доставчици почват да търсят алтернатива.
Всичко това няма как да не повлияе на цената на недвижимите имоти, тъй като се повишава цената на строителството, съответно се повишава и продажната цена на крайния продукт.
Какви загуби имат инвеститорите в имоти от това оскъпяване? Как се променя цената на жилищата, купувани „на зелено“?
Това е доста интересен въпрос. Инвеститорите се опитват да избегнат опцията да работят на загуба. Проблемът е, че много трудно може да бъде определена цената на крайния продукт.
Обикновено повишаването на крайните цени на жилищата следва със закъснение от няколко месеца повишаването на себестойността на строителството. Тоест, ако този месец стойността на строителството се е повишила с 10%, тя ще се отрази върху продажната цена на жилището след няколко месеца. И на самия купувач като манталитет му е необходимо малко повече време. Той не може да отреагира от днес за утре на рязък скок на цените.
Ситуацията е уникална - не само в България, а в целия свят. Търсим механизъм, с който да защитим себе си и клиентите.
Някои колеги се опитват да работят с клаузи за индексация в предварителните договори с клиентите. Преди имаше практика да се работи, когато започне строителството, на твърда цена, за да се знае каква е крайната цена на продукта. В момента строителите отказват да дадат твърда цена, тъй като може да се окаже, че работят на загуба. А да ви кажа честно, никой не желае строителят му да фалира или да работи на загуба.
Сложна и несигурна за инвеститорите ситуация...
От друга страна, нарастващата инфлация стимулира потенциалните купувачи да продължават да инвестират в жилища в опит да защитят спестяванията си. Аз се надявам през следващите месеци да се поуспокои пазарът на строителните материали, което респективно ще повлияе и на пазара на жилища и имоти.
Банките също не знаят точно как да реагират в момента, когато става дума за кредитиране на проекти. Всички се учим в движение.
Освен нарастващата инфлация, която стимулира потенциалния купувач да инвестира в жилища, се появи и друг проблем: на пазара липсват готови жилища.
В момента се купуват всякакви жилища. Но недостигът на готово ново строителство е проблем. Това автоматично повишава цените на старото строителство.
Има също процент на несигурност и страх на купувача от пазарния хаос при строителните материали. Не е сигурно закупуването на жилище в процес на строителство, или което е на етап проект, който тепърва започва да се изгражда. Купувачите са по-колебливи, но въпреки това пазарът продължава да върви.
На българския пазар винаги е имало стабилни силни инвеститори. Клиентите се насочват към тях, към инвеститори с имена, които имат финансовата мускулатура да издържат една криза. Да не спрат строителството, да завършат жилището и да го предадат на съответния клиент дори със закъснение.
В София още има недовършени сгради от 90-те години - останали на бетонно скеле. Има ли опасност сега да се случи нещо подобно и на купувача да му изгорят вложените пари?
С този глад за недвижими имоти е крайно съмнително да има такава опасност. Защото дори да се получи проблем с даден проект, той може да бъде продаден на друг инвеститор, който да го завърши. Има нещо друго. В началото на 90-те години, когато икономиката поема съвсем различен курс - към частния бизнес и доста хора решиха да се занимават със строителство.
Но строителството не е толкова лесен бизнес. Не само през 90-те, но и преди 10-12 години се наблюдаваше тенденцията бизнесмени от съвсем различен бранш, които имат спестени, свободни средства, решиха да станат предприемачи и да инвестират тези средства в строителството. Някои от тях успяха, други - не. Това е добър, печеливш бранш, но той не е прост бранш. Не може всеки, който разполага със средства, да сметне, че може да изкара печалба от него. Това беше една от причините да се появят така наречените сгради призраци.
Друга причина е наместването на нормативната уредба в началото на 90-те години. В момента има доста по-добри правила в Закона за устройство на територията и т.н., които дадоха рамки как да се строи, за сроковете и т.н.
Следят се и доста по-строго всичките правила и регулации, които са свързани със строителството. 90-те години бяха малко хаотични в това отношение.
Каква е разликата между пазара в България и в другите европейски държави?
В момента глад за жилища има навсякъде. Офисите са друг сегмент, който започна да се съживява след коронавируса. Те бяха сериозно ударени по различен начин в различните държави.
Към жилищния сегмент обаче от началото на ковид кризата до момента интересът на купувачите продължава и продажби се реализират.
Военният конфликт е релевантен не само за България, а и за целия свят. Трябва да се отбележи също и скокът на цената на електроенергията, от който бе ударена не само България, а цяла Европа.
Бяха обявени фалити на по-малки фабрики, които произвеждат строителни материали - от тухли до теракота и фаянс. В Западна Европа, Великобритания, Германия, Италия... въобще в Европа пазарът продължава да е активен. Има стъклен таван. Същите страхове, които битуват в съзнанието на българския инвеститор и купувач, битуват и в съзнанието на европейския инвеститор и европейския купувач. Проблемите са същите. Свързани са с цените на строителните материали и с крайната цена на предлагания продукт. Как да се определи, за да може и инвеститорът, и купувачът да са спокойни, че жилището ще бъде завършено, без да плащат свръхцена. Понякога самият инвеститор предварително покрива риска, свързан с повишаването на цените. В момента ситуацията е идентична навсякъде. Разликите са в детайлите.
Българите купуват ли жилища в Европа и другаде по света? Какъв е интересът към придобиване на имоти у нас от чужденци?
Винаги е имало, макар и не голям процент, които идват да инвестират в България. Но нашата страна е малък пазар. Големите инвеститори се насочват към Централна Европа. В Чехия, в Полша са доста силни скандинавските инвеститори. Там не се купува един проект или парцел. Там се купува цяло портфолио от 10-15 проекта. Там говорим за много по-голям обем строителство. В България сграда от порядъка на 150-200 апартамента е средно голям проект. В Полша има проекти по 500-600-1000 апартамента.
Има и друго нещо, което го няма в България. У нас няма частни общежития. В Централна и Западна Европа това е доста сериозен сегмент, който е свързан със строителство на жилищния пазар в големи градове. Има изключително много сгради, които се строят с цел частни общежития. Тук такова нещо няма.
Какви са тези частни общежития?
Частно общежитие - това са сгради или цял комплекс, които са в близост до университетите. Доста често университетите в Централна и Западна Европа не предоставят собствени сгради, собствени общежития за ползване от техните студенти. Затова възниква нишата на изграждане на цели комплекси, които се менажират от съответните фирми инвеститори. Представете си жилищен комплекс, в който живеят само студенти, с перални помещения, със зали... и всичко това се менажира от конкретна фирма. Такива в България няма.
Това е тя:
Завършила е специалност „Геотехника и геоинженеринг“
Притежава магистърска степен по „Геотехника и възобновяеми източници на енергия”.
Има над 20 години опит в сферата на строителството, инвестициите и продажбите на недвижими имоти.
Участвала е в процеса на изграждане на многобройни големи проекти в областта на жилищните и търговските имоти.
Таня Киркова
