П рез последните седмици икономистите не престават да коментират активно ситуацията в България с пазара на недвижими имоти. Трябва да уточним без, абсолютно никакво съмнение, че в основата на движението в този сектор на икономиката е банковото кредитиране – както за строителните предприемачите, така и за крайните купувачи. През тези седмици обаче видяхме и нетипична активност от страна на БНБ. Оттам заявиха, че е възможно да прибегнат до надзорни мерки, за да охладят бума в жилищното кредитиране (разбирайте и строителство).
Защо има притеснение при централните банкери?
Първо, само за 2023 г. търговските банки са раздали ипотечни кредити в размер на 3,39 млрд. лева, което е абсолютен рекорд и второ – търговските банки нямат абсолютно никакво намерение да намалят темпа на ипотечно кредитиране, което казано малко по-грубо е директно отсвирване на позицията на централната ни банка.
Логичен е въпросът защо търговските банки го правят?
Според масовата практика кредитните институции третират ипотечните кредити като най-възможно безрисковите активи. Това, разбира се, е абсолютно погрешна практика, която може да доведе до възникването на кризисна ситуация при рязко влошаване на икономическите условия в сраната. Само си представете, че поради една или друга причина станем свидетели на рязко увеличаване на безработицата? Какво ще стане тогава с “безрисковите” ипотечни кредити? Или пък, ако рязко се влоши ликвидността в системата и лихвите отскочат нагоре? Знаете, че над 90% от всички ипотечни кредити имат плаваща базова компонента, което банките считат, че ги застрахова срещу покачване на лихвените проценти, т.е. такова покачване изцяло се прехвърля към кредитополучателите. Това отново е определено грешна позиция, защото при рязко покачване на лихвения процент просто кредитополучателят може и да спре да обслужва кредита.
Като правило търговските банки в България предлагат абсолютно еднотипни продукти с минимални нюанси. В момента всички търговски банки предлагат предимно ипотечно и потребителско кредитиране. Едва под 10% са корпоративните кредити, а точно там се създава добавена стойност в икономиката, което създава сериозен дисбаланс във финансовата система.
Друг реален проблем, който силно се подценява е липсата на какъвто и да е пазар на секюритизирани ипотеки. Спокойно, ще поясня за какво става въпрос.
Ще дам за пример Америка и Япония (умишлено ще пропусна Европа).
На върха на пирамидата на ипотечния пазар в САЩ стоят две държавни агенции – Фреди Мак и Фани Мей. Когато търговските банки раздават ипотечни кредити периодично те „пакетират“ тези кредити в своеобразни пулове, които имат статута на ценни книжа. Примерно – 100 000 ипотечни кредита се продават към горепосочените агенции под формата на пул . Този процес се нарича секюритизация. За търговската банка това означава и трансфер на риска, който е производен на качеството на ипотеките в пула. Много често в такъв вид пулове се „пакетират“ и ипотечни кредити с определено влошено качество. С получения ресурс от сделката търговските банки са отново играта на ипотечно кредитиране. Казано на малко по-професионален език – на ипотечния пазар в САЩ има кредитор от последна инстанция. Когато бяха създадени двете агенции основните аргументи бяха поддържането на ипотечен пазар с висока степен на ликвидност, стабилност и ценова достъпност за хората. Ще го кажа още по-точно – при ипотечния пазар в САЩ има директна държавна намеса.
В Япония нещата изглеждат по сходен начин. Японската централна банка е може би единствената в света, която има право да инвестира средствата си на фондовия пазар в инвестиционни и взаимни фондове. Има много взаимни фондове, които инвестира единствено в компании за недвижими имоти (така наречените REIT). Чрез тези индиректната покупката на акции на компании от различни икономически сектори, Японската централна банка де факто провежда квази парична политика (инжектира ликвидност). За да съм още по-ясен ще го кажа по този начин – има директно вмешателство на държавата в пазара на недвижими имоти.
Какво ще кажете?
При две от най-развитите капиталистически държави имаме директна намеса в пазара на недвижими имоти от тяхна страна. Да се върнем у нас.
Практически при пазарът на недвижими имоти в България няма абсолютно никаква възможно за ценово застраховане в случай на криза, поради липсата на кредитор от последна инстанция. Нещо повече – почти липсват и техники за застраховане срещу покачване на лихвените проценти при ипотечните кредити. Това автоматично премахва третирането на недвижимите имоти като „безрискови активи“. Знам за разбиранията на 90% от българите - „купи си недвижим имот, за да си купиш спокойствие“, но това съвсем не е толкова безрисково. Покупката на недвижим имот за лични нужди е доста по-различно, но и не съвсем.
Нещата, за които пиша явно са попаднали в радара на БНБ при оценка на рисковете в банковата система и те са длъжни да реагират. Повярвайте ми, БНБ почти никога не си позволяват да коментират, който и да е било сектор на икономиката извън традиционните си отчети. Явно нещо наистина ги е обезпокоило. Аз бих го взел под внимание, направете го и вие.
*Коментарът е написан специално за "Телеграф"!
Бисер Манолов, финансист
