Анализаторът Стефан Асенов пред "Телеграф": Еврото вдига цените на нивите до 2700 лв. за дка

- Г-н Асенов, какво ви провокира да анализирате цените на обработваемата земя?

- Темата ме касае лично и професионално повече от 20 години, като целта е от научна гледна точка да надградя експертни знания. В случая се съсредоточих върху това как въвеждането на еврото ще повлияе върху цените на обработваемата земя.

- Е, еврото ще вдигне ли цените на нивите според вашето изследване?

- Еврото ще повлияе положително на цените на обработваемата земя, като очаквам между 2026 г. и 2032 г. тя да поскъпне до 47%. Но не може да се твърди, че еврото е единственият фактор, който ще се отрази на стойността им. Има национални, геополитически, регионални фактори, които имат значение.

- И колко ще струва един декар?

- Използвал съм два метода за прогноза, но трябва да отбележа, че става дума за средни стойности за страната, а не за конкретни райони, като очакваното поскъпване за следващия седемгодишен период е между 30 и 47%.

- Моля да конкретизирате.

- В края на седемгодишния период от 2026 г., когато ще се въведе еврото, до 2032 година цената на земеделската земя може да достигне между 12 234 и 13 770 евро на хектар, или между 2393 и 2693 лева на декар, като очакваната доходност за периода представлява увеличение между 30 и 47%.

- Тоест излиза, че освен купуването на злато и жилища инвестициите в земеделска земя може да запази парите на хората от инфлация, така ли?

- Златото и земеделската земя си приличат по това, че са ограничен природен ресурс. Ще се застраховам, като кажа, че изследването, което направих, има основно информационен характер, а не с цел консултации за инвестиране. Но да, земята пази от инфлация, както и златото. В случая не съм изследвал дали нивите са с по-висока или по-ниска доходност от златото, но мога да кажа, че вложенията в земя са с по-висока доходност от инвестицията в жилища.

- Защо? 

- Резултатите на първата част от моето изследване показват, че през периода от 2010 до 2021 г. се наблюдава непрекъснато повишение в цената на земеделската земя у нас. Така през 2010 г. средната стойност на един дка е била 279 лв. а през 2021 г. вече е 1 106 лв. за дка. Тоест за тези 11 г. цената е скочила с около 295%, което представлява средногодишен темп на увеличение от 25%. За същия този период ръстът на индекса на цените на жилищата се е увеличил с над 40%. От друга страна, усреднената доходност от изследваните нискорискови фондове, които са алтернатива на банковите спестявания, е едва с малко над 2%.

- Значи заветът на нашите предци да не си продаваме нивите се оказва повече от валиден?

- Оказва се, че е така. Земеделската земя е подходяща за инвестиции, а, както виждате, възвращаемостта от нея е в пъти по-висока от инвестициите в други инвестиционни инструменти. Земята, както и златото е ниско рисков актив, който осигурява сигурен паричен доход и пази стойността на парите. От нея доходите се получават по два начина. Единият е от аренда или наем, другият е от поскъпването на стойността й в годините. Така че земята освен че е основен стратегически ресурс за осигуряване на продоволствената сигурност, е интересна като инструмент за инвестиции.

- Каква е стойността на обработваемата земя у нас?

- Като изходим от последния баланс на земеделските земи у нас от 2015 г. и цената на земеделските земи на декар от 2021 г., стойността на земеделските земи у нас възлиза на приблизително 65 млрд. лева. За сравнение в САЩ стойността на земеделската земя по данни на USDA е над 3 трилиона долара, което прави 80% от общата стойност на активите на земеделския сектор в страната. А знаете ли кой е най-големият инвеститор в земя в света?

- Кой?

- Държавата Китай, която купува земи в цял свят, но предимно в Африка. Данните показват, че освен да купува, наема десетки хиляди декари, обработва площите и връща продукцията обратно в Китай.

- Вероятно много хора сега ще си кажат, че е добре да си купят земя, за да се подсигурят. 

- Правили ли сте изследване дали има още свободни обработваеми земи у нас?

- Не зная дали някой може да го направи, но предлагане на първичен пазар в България липсва от много години. Ако има, не са атрактивни парцели, с десетки собственици и наследници.

- Вашата презентация възбуди огромен интерес сред аудиторията. Някои хора изчислиха, че средната цена на земята у нас съвпада с числото, което е средно аритметично между минималната работна заплата и средната работна заплата, като сега тази стойност за страната за дка трябва да е около 1600-1700 лв. Как ще коментирате? 

- Вероятно резултатът съвпада с актуалната цена, но не е доказана зависимостта между минималната заплата и средната за страната.

- Много хора повдигнаха с основание проблема с рентите. Въпреки твърденията на фермерите, че те са високи, като примерът е основно Добруджа, където стигат 100 лв., бе съобщено, че в Югоизточна България арендаторите плащат едва 25 лв. за дка. Не би ли трябвало рентите също да се увеличават?

- Логично е, но в този случай аз не мога да кажа дали цената на рентата е висока или ниска, трябва да се види договорът, каква е категорията и др. По принцип хората могат да си потърсят правата. Но преди всичко искам да подчертая, че темата с рентите е предмет на изследване, върху което все още работя и затова не бих желал да коментирам.

- Какво влияе най-много върху цените на обработваемите земи?

- Различни са факторите, един от тях са субсидиите, които получават земеделците, но е безспорно установено, че цените са по-високи близо до пътища, пазари, пристанища. По-високи са цените на обработваемата земя близо до градове с положителен демографски баланс и развита  инфраструктура.

- Въпреки че на първичния пазар няма предлагане, няма ли свободни земи, от тези, които не се обработват, но не изсечени горски терени. Какво сочи статистиката?

- Има, но те трябва първо да се почистят, за да се предложат за обработване. По данни на Министерството на земеделието и храните поземленият фонд у нас към 2023 г. е 55 млн. декара, от които обработваеми са близо 40 млн. декара, а други 12 млн. декара са пасища, мери и ливади, а между 2-2,4 млн. дка са трайни насаждения и лозя.

- Знае ли се каква част от българската земя е притежание на чужденци?

- Не, но покупката на земя от граждани на ЕС е разрешена от закона, за граждани на трети страни важат други разпоредби.

- Как е повлияло приемането на еврото върху цените на земята в другите страни от ЕС?

- Дотолкова, доколкото има данни в Евростат, защото се оказа, че са малко страните, които публикуват информация в този сектор, най-висока доходност от земеделска земя за първите седем години след въвеждане на еврото е реализирала Белгия с 6993 евро на хектар, а най-ниска Германия – минус 247 на хектар. В същото време средната доходност от инвестициите в земеделска земя за изследвания седемгодишен период в десетте страни на еврозоната е 2380 евро за хектар.

- Къде е най-скъпа земята в еврозоната?

- По отношение на цената на земеделска земя европейската статистика разполага с по-изчерпателни данни за нейното развитие за период от седем години след приемане на европейската валута за десет страни. Средно 50% капиталова възвращаемост носят инвестициите в земя след въвеждане на еврото. Според статистиката най-висока цена на земеделската земя при приемане на еврото е в Нидерландия с 29 904 евро на ха, а най-ниска цена на земята е в Естония от 1062 евро на хектар. В края на седемгодишния референтен период от приемане на европейската валута с най-ниска цена на земеделската земя остава Естония с 2890 евро на хектар, а най-висока отново е в Нидерландия - 30 235 евро на хектар.

- Какви са очакваните ефекти от въвеждане на еврото? 

- Що се отнася до въвеждането на еврото сред ефектите, които могат да се очакват, са намаляване на валутния риск, ценова стабилност, пазарна прозрачност, премахване на превалутирането и др. 

Това е той:

• Стефан Асенов е асистент в Институт по аграрна икономика към Селскостопанската академия (ССА)

•  Има 20-годишен опит в капиталовия пазар в небанковия сектор

• Стефан Асенов представи първия анализ и прогноза за влиянието на еврото през периода 2026 г. до 2032 г. относно цените на обработваемата земеделска земя на семинар в Национална служба за съвети в земеделието (НССЗ) в София

• Неговата сфера на дейност е свързана основно с финансови изследвания. Завършил е в УНСС-София прогнозиране и планиране на икономическите системи

• Завършил е Стопански и финансов контрол в Селскостопанската академия „Димитър Ценов“

• Роден е в Софи

Светлана Трифоновска